房貸經紀踢爆2周還款宏效傳說
4厘息借20萬 5年僅多還本金223元
[2016.11.26] 發表
按揭經紀Steve Garganis以20萬元房貸額為例﹐比對每月還款及雙周還款效果﹐結果發現﹐5年後本金餘額相差不大﹐平均每年44元左右﹐大概相等1次的入油費。
早於90年代中期﹐一些銀行開始宣傳每2周還款優點﹐指稱可以節省大筆的供樓開支﹐而且也能夠快一些擺脫房貸。不過﹐這名按揭經紀認為﹐每2周還款1次並非快一點還清房貸的魔法﹐與每月還款的分別其實不大。
為了證明這個看法﹐他以利息4%､還本期及年期分別是25年及5年為設定﹐從而比對這2種還款方法的分別。根據他的計算﹐如果選擇每月還款1次﹐供樓款額是1,052元﹐期滿之後﹐倘欠本金174,108元。
至於每2周還款﹐每次的供款額約486元﹐期滿後本金尚餘173,885元。換言之﹐在長達5年之後﹐本金相差223元左右。
大部分銀行及房貸商都有提供加速還款(accelerated payment)，其效果則會大許多。以相同的設定來說﹐每月還款額增加至約1,140元﹐5年後尚餘本金168,300元﹐餘額相差5,808元。不過﹐他指出﹐實際的效益來自每年額外多付1個月的供款﹐合共5,260元﹐所以真正的得益只不過是547元。如果再進取一些﹐選擇每2周加速還款﹐本金額外減少的數額增至726元。
根據他的見解﹐每2周甚或每周還款並非是提早清還房貸的魔法﹐如果想早一些擺脫房貸﹐實際有幫助的是加大還款額﹐至於每2周的加速還款產品﹐好處在於略為增加每次的供樓金額﹐避免一次性支付大筆的款項。
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