中港投資者搶購倫敦物業
英鎊樓價跌 難得機遇
紐約、倫敦及香港的樓價排名一直維持世界首幾位，除了用家之外，也有很多是投資者，為何這些大城市會受投資者歡迎，相信是因為城市安全外，供應也有限，價格一直獲得支持。而今年特別在於英國公投脫歐及特朗普當選美國總統，難得倫敦樓價有所回落，英鎊兌港元也曾跌至31年的低位，不少投資者欲趁英國樓價調整低吸。不過有投資者也擔心今次調整只是開端，環球局勢還有更多不明朗因素，那投資者是否應該暫作壁上觀呢？
Euroterra Capital管理合夥人Pantazis Therianos(小圖)及LCP行政總裁Naomi Heaton均認為，英國樓價雖然因脫歐公投結果受壓，但倫敦市中心樓價仍然十分堅挺，當地發展商並沒有劈價求售，主要因為倫敦是一個長期供不應求的物業市場，租務市場持續活躍，足以抵消脫歐後所造成的短期影響。Naomi Heaton表示，受惠於英鎊匯率下跌，英國學費及生活費平均下跌超過10%，再加上置業成本下降，變相令投資英國樓更有吸引力。曾經有研究報告表示，過去35年，期間全球經濟經歷很多起跌，但英國樓每年平均仍有6.1％升幅，租金回報亦有2至4厘。
過去35年 英樓價平均年升6.1%
Naomi Heaton表示，由於倫敦成本下降，吸引了很多亞洲買家入市，Pantazis Therianos透露，在脫歐當個星期，中港買家急升30%，可見倫敦十分吸引。Naomi Heaton提醒投資者要留意倫敦有不少區域，投資者在選擇地段要做功課，例如2018年倫敦將有新地下鐵線通車，還有一系列的重建工程。筆者也發現倫敦現時正在進行很多工程，如本港紅磡的情况。另外，隨着就業人口及文化逐步滲透至活化地區，倫敦將出現更多的新興地點，吸引更多人前來投資。
Naomi Heaton表示倫敦房地產市場在投資者面臨不確定性時停滯。而脫歐公投結果公布後，倫敦市中心物業成交量平均減少15％。但2005年大選，倫敦物業當時交易量也下跌31%，在新首相誕生後反彈了26％。故她認為今次銷量下跌情况也是類似。據物業網站Zoopla最近的一項調查顯示，94％的人預測未來6個月有雙位數增長。
買家集中買1000萬元以下單位
Pantazis Therianos表示，近年來自中國及香港買家增長迅速，而該類買家對按揭貸款的依賴度低，在經濟不明朗時不太可能被迫賣出物業。Heaton表示，近期不少買家集中在100萬英鎊(約967萬港元)以下的單位。這類單位受到最近稅收改變影響較小，預計該類單位的價格增長將繼續保持強勁。反而超過500萬英鎊的銷售量則下降了8.6％。
今年英國政府提高物業稅，例如資本增值稅(Capital Gain Tax) 針對個人名義持有物業，2016至2017年財政年度，扣除免稅額後最低稅率為18%，最高28%。另一方面，以往外國賣家出售英國住宅，毋須繳資本增值稅，但自2015年4月6日或之後出售，便要繳交資本增值稅，稅率最高為28%。租金收入稅(Rental Income Tax) 計算方法與商業或僱用的入息稅相同，分別為20%、40%或45%，視乎稅階而定。至於律師費方面，在一般情况下，1 房單位收取約1500英鎊，較大單位按比例收取更高費用。
倫敦以外物業 回報高風險大
現時投資倫敦樓市，回報率未必很高，但長遠來說物業增值會變得很吸引，現時倫敦物業約有6厘回報，倫敦以外地區可以更高，但風險可能較大。有時海外家長會購入物業予子女在留學地居住，附近大學的一般比較值租。現時海外買家也可承做按揭，亦有一些機構專門對海外買家提供按揭服務。
Pantazis Therianos承認現時覓地較為困難，特別公司只發展倫敦市中心，而公司旗下物業多望公園及交通便利。惟近年因為中港投資者對倫敦物業需求增加，倫敦市中心樓價獲得支持，故即使脫歐仍有吸引力，好像在脫歐當周公司在香港舉辦的海外物業展銷會更是爆滿，加上英鎊回落，吸引手持與美元掛鈎港元的香港投資者入市。Pantazis Therianos的同事帶筆者參觀了旗下一個單位，實用面積為607方呎連104方呎露台，市值為140萬至150萬英鎊，原來該單位的業主正是香港買家。現時該單位為放租用途，因為看好倫敦樓市有升值能力，而且放租容易。明報記者 龍彩霞
