聯名自住物業不獲退HST
華裔業主挑戰稅局失敗
【明報專訊】購買新屋自住，業主可以申請退回買屋時所付的HST。但若聯名購入新屋，另一方非直系親屬，而新屋落成後，只有其中一方業主遷入自住，則業主不能獲退回HST的優惠。
一對姓何的堂兄弟聯名置業，後來其中一方遷入新居自住，稅局就是不肯給他們退稅，何氏兄弟以條例中規定，在安省單一個人(或群體)購買一處單個單位的居住用新物業時，且購買者是將此處房產作為其首要居住地的時，都有可能獲得5%的退稅，另外還有可能獲得8%的退稅為由，將稅局告上法庭，要稅局退回HST稅款。
堂兄弟買樓花生問題
何家兄弟由何東尼(Tony Ho)作為代表，他向法庭表示，2009年8月4日，他簽署了一份購買「樓花」的合約，「樓花」的地址位於萬錦市的活湃路，樓價是稅後40.39萬元，房屋交吉日定於2011年4月。當時他並支付了4萬元的定金，2009年11月6日，他又與堂兄弟何廣深(Kwinson Ho，音譯)、何廣深的妻子葉春嫻(Chun Sim Yip，音譯)以及何廣深的母親等人一同簽訂了另一項「樓花」購房協議，房址在萬錦市George Heenan St.，購房價是54.99萬元，交吉日期是2011年10月。
不幸的是，買入兩「樓花」之後， 何東尼失業，到2010年底，他意識到自己在財政上無力完成活湃路的購房合約，於是轉去向何廣深求助。2011年1月，相關各方改動了活湃路「樓花」的購房合約，在購房者名單上添加了何廣深及葉春嫻的名字。
2011年4月14日，這對堂兄弟拿到了活湃路的新屋，但搬入新屋的，只有何廣深夫婦以及他們的母親。
到了4月29日，何廣深夫婦開始放售George Heenan St. 的「樓花」，隨後又在6月8日放售活湃路的房產。
6月29日，何廣深夫婦住了兩個月的活湃路單位成功售出，交吉日為當年的9月15日。
10月，George Heenan St.房產仍未售出，但交吉日已到，何廣深夫妻及母親遷入該址。
問題出在何氏兄弟向稅務局申請，就活湃路物業的購買申請退稅，但被稅務局拒絕。
根據貨勞稅稅法，安省的房屋交易要徵收13%的合併稅(HST)。而與此同時，在安省單一個人(或群體)購買一處單個單位的居住用新物業時，購買者是將此處房產作為其首要居住地的，都有可能獲得5%的退稅，另外還有可能獲得8%的退稅。
除上述條件外，要滿足退稅的條件還有很多。例如該房產的價格不能超過45萬元；購房者也必須已經繳納了相關的合併稅；房屋建成後，業主權要轉移給購買人，且房屋從未被人居住過。在此案中這3項條件都符合，不存在爭議。稅務部門拒絕退稅的一項理由，就是何東尼並未將活湃路物業當作其首要的居住地址。
何東尼辯解稱，2009年8月時，他仍與父母居住在一起，因此想搬出來並擁有自己房子。於是購買了活湃路物業。即使後來有可能要與何廣深一家一同居住，他也不改初衷。
何廣深則表示，在何東尼向他求助時，他與家人商量，認為活湃路的物業更適合作為首要居住地址，因為該物業與George Heenan St.的物業面積相近但價格低很多，因此才決定要在活湃路物業購房者的名單上，添加自己一家的名字。同樣出於這個決定，他還在入住活湃路物業後不久便開始放售George Heenan St.的房產。
問題是，George Heenan St.的單位放售6周之後仍然沒有脫手，而該屋的交吉日在10月就要到期，面臨兩處房產要同時供款問題的何廣深，只能選擇在10月到來之前放棄其中一處。因此在6月8日，他們將活湃路房產也一併放售。活湃路房產很快成功脫手，何廣深一家於是在George Heenan St.的房產交吉後遷入此處。
雖然何家兄弟都表明了曾將活湃物業當作首要居住地的意願，但這似乎並不足夠，在作為退稅條件之一的有關法例254(2)(g)(i)(A)條款的理解上，何家兄弟與稅務局出現重大的分歧。
該條款規定，首次入住的住戶，必須是購買者本人或與購買者相關的人。何家兄弟認為，只要何廣深一家入住就算合格，而稅務局則認為，必須是何東尼及何廣深兩家都住進去才算數。
法官達西(Steven K. D’Arcy)再三權衡後認為，法律已經明確規定，必須是所有的購房者都將該處房產作為首要居住地時，才能申請退稅。而何東尼從未入住活湃路的物業，且入住的何廣深一家又非何東尼相關的人，因此不符合退稅標準。
至於購房者還可能享有的另一部分8%的退稅，其前提條件是首先要符合5%退稅的標準。既然何家兄弟在5%的那一部分都沒有滿足，自然不用再去考慮8%。
綜上所述，達西法官拒絕何東尼的請求，維持稅務局拒絕退稅的決定。
