【明報專訊】政府過去一年屢出「辣招」冷卻樓巿炒風，只能使樓價升幅放緩，未有回落至港人可負擔水平，《經濟學人》最新研究便指出，本港樓市「泡沫指數」冠絕全球，遠超加拿大、澳紐甚至中國內地。《經濟學人》以樓價相當租金回報的比例推算，指香港現時樓價比起按歷史平均比例值推算的應有市值多逾84%，以九龍一個現值450萬元500平方呎單位為例，業主要收租35年才可回本，並不「抵買」。

另邊廂，長遠房屋策略督導委員會前日提出未來10年房屋供應量為47萬，但有研究房策團體及學者認為，現時公屋輪候冊已達23萬，10年所建公屋及居屋為28.2萬個，反映建屋大計僅夠「止咳」，只能滿足現時公屋輪候冊申請需求，低估其他受重建影響帶來的新增房屋需要。

長策會推算 剔除「適切」居所住戶

長策會建議未來10年建屋47萬伙，包括六成公營房屋和四成私宅，但文件披露，計算房屋需求時，是以未來10年住戶新增數目的淨增長、受重建影響住戶、居住環境欠佳住戶及其他因素，再根據樓市空置率調整。

47萬伙的供應指標，亦較政府上次於1998年長策提出的未來10年85萬建屋量有差距。長策會在諮詢文件稱，有關推算，是剔除現時住在「適切」居所的住戶即私樓租戶不會產生新的住屋需求，即這批租戶將來遷至其他房屋單位，或申請公屋以減低租金負擔，也不會納入長遠需求之列；文件亦無為港人的可負擔樓價水平及自置居所比例作指導性指標。

梁﹕困難非無地 需各界齊心

特首梁振英昨晚表示，現時本港房屋問題癥結是土地供應，需要時間規劃及程序完成，過程要地區居民、區議會、城規會及地產界配合才可做好；目前的困難並非「無地、無技術或無資金」，而是需要社會共識。對於有7萬至10萬單位仍未物色土地，他稱政府並非沒有土地，但規劃需時，需各界齊心。

運輸及房屋局長張炳良昨在電台節目稱，定下47萬建屋目標並非一成不變，政府每年會因應經濟條件和變化檢討。對於會否令樓價下調出現困難、市民是否降低置業機會等疑問，張稱未來會增加居屋供應，而居屋與私樓市場部分重疊，市民可選擇買居屋。

地建會﹕難評估四成私樓是否足夠

地產建設商會執委會主席梁志堅稱，私樓興建數目很視乎經濟環境及發展商是否願意投資，難以評估四成的私樓興建指標是否足夠。

長策會文件並無觸及調控樓市，不過，根據最新一期《經濟學人》發表的研究，若由1970年代中期至今開始計算各地樓價，在評估住戶負擔能力及供款比率，以及比較樓價及租金後，發現本港目前的樓價泡沫是全球最高。研究指出，今年香港樓價升幅較去年升18.4%，自2008年第一季金融海嘯後的升幅更達90.9%，是全球發達地區之冠。

《經濟學人》﹕港樓價較08年升九成

研究按計算樓價相當租金回報的比例，再參考該城市的歷史平均比例值，計算出「樓市泡沫」指數，研究指香港現時的樓價較以歷史平均比例值推算的應有水平高出84%，泡沫指數全球第一，排名第二及第三分別為加拿大及新西蘭，樓價分別高出74%及68%。

本報以差估署資料計算，現時九龍區一現值450萬的500平方單位，業主每年租金收入13.3萬，即要收租35.7年才回本，較歷年平均比例值17.4年回本多一倍。

土地監察主席李永達稱，長策文件沒計及私樓租戶及工廈劏房戶新增房屋需求，部分居住在有獨立廚廁劏房的住戶，亦因被視為有「適切」居所，沒納入居住環境惡劣人士；加上並無計算一個家庭分拆出來的新增住戶需求，認為47萬伙數字嚴重低估，「政府需要向公眾解釋，為何1998年當年計算出年均建屋8.5萬，但在現時劏房問題惡化下，數字反跌至4.7萬」。

明報記者

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