短租單位被列商業類 華漢指屬投資上訴駁回
【明報專訊】卑詩省一名華裔男子質疑物業估價處將其短租單位部分劃分為「商業及其他」類別，辯稱將單位短期出租為「投資」而非「生意」，因此向委員會提出上訴，但委員會裁定指有關物業分類恰當，並指參考同一大樓其他單位的成交價，上訴人單位的估值已屬偏低，因此駁回其上訴。
華裔龔姓男子(音譯，Kenneth Kung)在納奈莫擁有一個917平方呎的海景兩房公寓單位，附設194平方呎的室外露台，該單位位於3樓，整棟建築建於2011年，共有21個單位，龔男將其單位作為短期住宿出租。
根據卑詩物業估價處(BC Assessment)物業分類，龔男的單位有部分屬於第一類別(住宅)，部分則屬於第六類別(商業及其他)，第六類別的部分是基於該單位於2022年7月1日至2023年6月30日期間，大部分時間用於短期出租住宿的情況。
根據龔男在2023年8月30日向物業估價處提交的報告，其單位在2022年7月1日至2023年6月30日期間，可供出租日數為327天，實際出租日數為276天。
物業估價處於2023年7月1日對龔男單位的估值為595,397元，其中住宅類別估值為20.39萬元，商業及其他類別估值為391,497元，由於該房屋符合2497元的旅遊住宅分契物業豁免，因此龔男的單位實際估值為59.29萬元。
根據物業估價上訴委員會(Property Assessment Appeal Board，PAAB)文件，龔男的上訴重點主要集中在物業分類方面，他聲稱將公寓短期出租是作為一項投資而非一項生意，質疑第一類別及第六類別的劃分是否符合比例，但未有說明何謂合適劃分，也沒有提供相關理由。
此外，龔男在今年8月27日提交的書面陳述中對物業稅的徵收表示擔心，稱與過去數年相比，今年的物業稅出現大幅且不成比例的增長。
PAAB主席索尼克羅夫特(Kenneth Thornicroft)表示，自2023年7月1日起物業必須根據其實際價值即市場價值進行估價，城市公寓單位通常使用「直接銷售比較」方式，即透過相近時間出售的類似物業，推斷物業的可能售價。
索尼克羅夫特續指，在本案中評估員參考了同一大樓在2023年4月、7月及9月出售的3個單位，經時間調整後的售價分別為597,360元、60萬元及746,379元，較便宜的兩個單位在3樓，另一個單位則在4樓，這3個單位的室內及露台面積均小於龔男的單位，而且龔男的單位位處轉角，其餘3間房屋中有兩間位處中間。
索尼克羅夫特表示，銷售證據非常有力地支持龔男單位59.29萬元的估值，甚至認為有關證據足以支持高達65萬元的估值，「評估員未有尋求上調估值，當前估值可能落在合理範圍內，但處於極低端的水平，上訴人也未能提供任何市場證據，證明估值並未反映該單位截至2023年7月1日的市場價值。」
至於有關物業分類的爭議，索尼克羅夫特指龔男將單位作為短期飯店型臨時住宿的用途，屬於第六類別(商業及其他)，而非其餘物業分類，「上訴人將租金收入視為『投資回報』而非『生意收入』的立場，與其單位是否部分符合第六類別的資格完全無關，由於上訴人也有權將該單位用於個人用途，因此該單位的一部分被劃分為第一類別是適當的。」
針對龔男就物業稅徵收的看法，索尼克羅夫特指該委員會無權決定各市政府對其管轄範圍內應課稅財產所徵收的稅率，「正如委員會在眾多決定中所強調的那樣，市府每年的稅率變化或稅收增加，都不是委員會擁有任何法定權力審查的問題。」
委員會最終裁定物業估價處針對龔男單位，在豁免前得出的595,397元估值，準確反映該物業截至2023年7月1日的實際價值，評估員也已正確地將該物業劃分為第一及第六類別，因此駁回龔男的上訴。
