匯豐投資管理沈昱：內房料年內止跌 增股市吸引力
內地房地產市場何時回穩，被不少外資視為經濟及股市重拾增長動力的關鍵指標之一，匯豐投資管理中國及亞洲專項股票主管沈昱在專訪中預測，受惠政策支持及低基數效應，內房一手成交量可望在未來6至12個月逐步見底，這有利中國股市估值止跌，增加吸引力。
4月30日召開的中共中央政治局會議首次提到「統籌研究消化存量房產」後，5月17日人民銀行宣布擬設立3000億元人民幣保障性住房再貸款，利率1.75厘，期限1年，可展期4次，鼓勵引導金融機構按照市場化法治化原則，支持地方國企以合理價格收購已建立未出售收購商品房，用作配售型或配租型保障性住房，料帶動銀行貸款5000億元人民幣，這被視為政府主動介入市場以穩定樓價，市場當時普遍對此反應正面。
一二線與其他城市分化顯著
不過，上述政策成效亦非立竿見影，根據建銀國際證券數據，內地商品房住宅銷售面積於6月按年跌幅收窄至22%後，30個大城市高頻數據顯示7月跌幅再度擴大至26%(見圖1)；二手市場方面，雖然6月成交量繼續上升，但價格指數仍在下跌，表明市場「以價換量」仍持續，而一二線核心地市與其他城市之間的行情分化顯著。
匯豐投資管理沈昱表示，內地住宅二手市場成交量近月已持續回升，而且受惠於政策支持及低基數效應，內地住宅一手市場成交量未來6至12個月亦可望逐步見底，帶動新樓庫存見頂回落至正常水平。
她指出：「若一手交易量一直不見底、一直往下跌的話，新樓庫存便會愈來愈高，但是如果一手交易量能夠慢慢見底的話，庫存高的情况可能會過去，因為過去兩三年賣地很少，所以新盤增加的供應也會少一點，只要一手交易量見底的話，庫存也不會再繼續累積。雖然這可能不是一天發生，但這信號還是相對偏正面的。」
倘一手交易量漸見底 信號偏正面
由於買入住宅一般屬長期投資，投資者會以住宅租金回報率與當地30年期國債孳息率作比較，若前者高於後者，意味着樓價會有支持。值得注意的是，中國30年期國債孳息率近年由高位回落，過去一年更跌勢加快，昨日收報2.348厘(見圖2)，這對內地住宅樓市估值屬正面；不過，目前內地一線城市住宅租金回報率約1.5厘至1.6厘，仍低於中國30年期國債孳息率的2.348厘，有些投資者認為，該孳息率須進一步下跌或樓價須進一步下跌，令租金回報率與該孳息率相若，市場才會出現平衡。
國企購新盤貨尾 回報率料超資金成本
沈昱指出，目前內地一線城市住宅租金回報率為1.5厘至1.6厘，若地方國企收購商品房價格為市價70%至80%，有關回報率便提升到2厘或以上，高於再貸款利率的1.75厘，因此政策是可行的；她認為，現時的問題是此政策執行上仍然比較慢，而她相信政府一定會想辦法去執行，繼續有鼓勵措施出台。
中國股市估值反覆下調 現屬廉宜
綜合上述分析，沈昱認為，雖然內地整體房地產市場不會於一天或一個月便見底，而且亦要視乎不同城市情况而定，但她相信目前距離接近見底的時間已不遠，「我們相信最壞的時間已經過去，希望內地一手市場成交量未來6至12個月可以穩定下來，即使按年再跌也是單位數跌幅，而非20%至30%的跌幅。」
沈昱續說，假如內房回穩的話，有利內地經濟增長及企業盈利，中國股市估值過去逾3年反覆下調的趨勢亦可望告一段落，由於目前估值已經很廉宜，相對還是有一定吸引力。
明報記者 葉創成
