元朗簡屋入住低於85% 營運者或扣錢 物管外須設護老託兒便利店 KPI綜合評分定賞罰
【明報專訊】元朗攸壆路的首個簡約公屋項目去年底動工，政府上周五(1日)就營運及管理服務招標。房屋局副局長戴尚誠預計該項目「非常搶手」，料明年首季入伙約半年後可達85%入住率；當局會制訂一系列績效指標(KPI)以監管營運機構表現，若入住率低於85%就會扣分，但會連同其他指標綜合評分，以決定扣減服務費水平；相反若長期維持在九成或以上入住率，最高可獲相等於7.5%服務費的獎勵。
攸壆路項目將於2025年首季入伙，營運及管理服務招標將於4月19日截標，預計7月開標，投標者須是非政府機構或持牌物管公司，合約期包括4至9個月的前期管理期及5年營運期。戴尚誠稱，標書採雙信封制度，技術計劃書與價格標書分數各佔一半，冀選出技術上可取及財務上合適的營運者。
標書採雙信封 技術價格各佔半
戴尚誠又說，與一般物業管理合約不同，合約除包括物業管理，亦要負責住戶事務管理，例如住戶申請、編配單位等，其他包括清潔服務、 保安服務及日常保養維修等。此外，營運機構需提供各種社會服務，包括提供地區老人護理和兒童日託中心，以及在指定地點經營洗衣店及便利商店等零售設施(見表)。
房屋局副秘書長(特別職務)王明慧稱，政府不太擔心入住率偏低，現時約有8萬多名輪候公屋3年以上申請者，遠多於攸壆路項目的單位數目，加上該項目月租740至1420元，遠低於市值租金，相信有一定吸引力。
王形容政府與營運機構「拖住手做」，「希望做好佢」，故合約「有賞有罰」，會制訂一系列KPI，涵蓋六大範疇，包括住戶管理、物業管理、清潔服務、保安服務、社會服務及社區服務，監管營運機構服務表現。
長期高入住 可獲7.5%獎勵
她提到其中一個指標是入住率，合約要求項目入伙後約半年的入住率達85%，一年後達90%，若長期達高水平入住率，營運機構最高獲相等於7.5%服務費的獎勵；若住戶以自動轉帳交租，再可獲額外1%服務費獎勵。相反若入住率低於85%則會扣分，但會連同其他指標綜合評分，以決定扣減服務費水平。
物業服務公司協會主席潘建良認為，攸壆路項目服務涵蓋不同範疇，估計物管業界及非政府機構要合作投標才可符合要求，該項目是首個簡約公屋但地點偏遠，能否達高入住率仍是未知數。
社協料初期或爆滿 憂難持續
社區組織協會副主任施麗珊稱，簡約公屋租金便宜具吸引力，相信初期入住率有機會「爆滿」，但要長期保持高入住率或有難度，以攸壆路項目為例，營運期為5年，「若有住戶住了兩三年後上樓，餘下時間不多，正在輪候上樓的市民或會因各種因素如就業或地點等，未必願意搬入去住一兩年」，認為政府可考慮讓輪候公屋3年以下者申請入住。
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