內地房企政策包「上新」
自去年中央金融工作會議以來，內地監管部門和地方政府密集釋出支持房企和房地產市場的政策舉措，從支持房企融資到鬆動限價，再到出台優惠購房政策，涉及整個產業鏈條的方方面面。近期，人民銀行聯合國家金融監管總局聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》(簡稱《通知》)，再給房企政策包「上新」。這一次調整經營性物業貸的使用範圍，能讓受困房企「解渴」嗎？
從過去兩到三個月的數據來看，盡管內地房地產支持政策不停加碼，監管部門信號明確，但實際效果沒有明顯起色，目前，房地產市場運行依然十分困難，銷售放緩延續。數據顯示，到2023年末，商品房銷售面積111,735萬平方米，比上年下降8.5%；商品房銷售額116,622億元(人民幣，下同)，下降6.5%。
同時，房企化債推進不暢，包括萬科在內的部分大型房企遭到穆迪等國際信評機構調降信用評級或展望評級。房地產開發投資跌勢延續，2023年房地產開發投資累計同比下降9.6%，該增速已連續第20個月負增長。
拓寬房企償債資金來源
從最新發布的《通知》來看，新政策明確了經營性物業貸款既可用於承貸物業在經營期間的經營性資金需求，也可用於置換借款人為建設或購置該物業形成的貸款、股東借款等，但不得用於購地、新建項目或其他限制性領域。
《通知》還特別提到，2024年底前，對規範經營、發展前景良好的房地產開發企業，支持全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，發放經營性物業貸款用於償還該企業及其集團控股公司(含併表子公司)存量房地產領域相關貸款和公開市場債券，可有效改善房企流動性狀况。
這意味着，上述政策為開發商償還一般性債務提供了新的途徑，特別是那些存在風險的項目(包括住宅項目)的相關債務，從而降低了進一步大規模違約的風險。一紙文件到實際見效，仍有距離。根據金監總局副局長肖遠企所言，上述通知的前提條件是，「對經營規範、發展前景良好的房地產開發企業，全國性銀行在風險可控、商業可持續基礎上，對這些房企發放的經營性物業貸款」。
換言之，放款對象得是好房企，而是否放款則由銀行根據風險來決定。由此，銀行必然會評估此類貸款的商業性和風險，因此發放的節奏和潛在規模仍未可知。
從內地房企的生存情况來看，絕大部分的主流房地產企業均是以住宅為主的企業，且受困暴雷房企基本上都是以住宅為主的企業，多數涉及商業的房企，即擁有已開發完成並投入運營、可產生持續現金流收益的經營性物業資產的企業，基本上都沒有暴雷的情况，運營正常的房企融資也不難。
此外，內地金融機構參與房地產企業的貸款都遵循市場化、法治化的原則，讓市場、金融機構「自己去選擇」，目的在於避免金融機構的風險與房地產風險相互交織。由此看，上述政策能在多大程度上惠及真正的受困房企仍是未知數。
也要看到，最新政策的出台是監管加大對開發商信貸支持力度的重要一步。但要從根本上持續改善開發商融資問題，需要看到房地產銷售止跌企穩，這需要政策進一步加碼來穩定房地產市場。
例如，加大力度創造寬鬆的房企非銀金融環境，創新性地用好「住房金融支持政策第二、第三支箭」，尤其是擴大涉房企業及相關行業股權融資範圍，做好經營良好的房企重啟股權融資工作，有效發揮資本市場直接融資功能。亦可考慮探索設立中國房企債務紓困基金，應對房企中長期存量資產處置。中央財政出資3000億元作為基金初始資本金，其餘可由政策性銀行、國有大型商業銀行、保險公司、AMC資產管理公司等投資參股，以前瞻性、系統性地應對中長期房地產金融風險。 馮其十
