大灣區GBA專題：嚴打違泊 穗佛車位價看高一線

大灣區GBA專題：嚴打違泊穗佛車位價看高一線

[2022.01.27] 發表

【明報專訊】內地近年推行「房住不炒」政策，打擊樓價上漲，買家轉而觀望，導致樓價受壓。資金尋找出路，而車位既屬不動產也是消費品，故過去一年廣州珠江新城一個車位售價可達30多萬元(人民幣，下同)。近兩年多了內地人買車，而港人在大灣區工作有座駕亦更方便，帶動內地車位可作投資或自用。其中廣州及佛山的新車需求持續上升，兩地車位價格亦被看高一線。

可充電車位升值潛力高

無論是在一二線大城市，還是在三四線小城市，隨着街道上流動車輛增加，車位需求日益增加，泊車問題也逐漸顯現。根據國家統計局數據顯示，目前內地中小城市汽車與車位的比例約為1比0.5。按照每年汽車保有量上升趨勢來看，車位顯然是商業或高尚住宅區的缺口。正因為車位稀缺，車位的價值逐步突顯，景博行創辦人曹景昌看好大灣區車位前景，他認為近年電動車興起引發大灣區車位投資，但現時停車場僅約10%至15%可以安裝充電裝置，所以港人想尋覓投資機會，建議選可裝充電配套車位，充電裝置約花1.8萬至3萬元。

除了充電裝置，同時也要在車位安裝CCTV以監察有沒有漏電等情况。國家推行綠色能源及節能減排，車位業主可透過手機應用程式出租充電或時租車位給其他車主，車主要支付租金的20%至30%費用予平台，確保收到租金；另20%至30%給予物管，由他們物管負責監測租客出入情况，最後車主可以收取餘下的約一半收益。

由於疫下更依靠人工智能，現時內地咪表十分渴市，以往可以隨街泊車令交通擠塞，但現時內地會用CCTV監控嚴打違泊，若車主違例泊車，CCTV每掃描一次都會向車主發出一張告票，可以是每小時一張。曹景昌表示，內地政策令車主開始習慣泊入停車場，令車位售價有升值潛力。

投資車位與買樓一樣，需要好好規劃，品牌實力強的房企，在規劃時，車位的空間、停車導視系統、照明、物業管理等都會做到專業。而且，投資車位的時候，投資者也要了解清楚車位的屬性，到底是「產權車位」還是「人防車位」(見另文)。目前廣州市最貴的車位要數珠江新城一帶，區內居民普遍為「有車一族」，但車位比例嚴重不足。廣東電視台早前報道，位於珠江新城的凱旋新世界小區的580個地下停車場車位，在去年中開售時索價55萬至65萬元，並限定每戶業主只能購買一個車位。對比起2010年珠江新城區內其他車位的平均價格為30萬元左右，11年間升值近一倍。廣州的車位，具有長久的投資價值，要留意你所在的城市車輛保有量多不多，是不是存在車位稀缺的情况。

一般來說，城市經濟愈發達，土地又十分稀缺，車位就會不足，這類城市的車位才值得投資。愈高端小區，一戶有好幾輛車是正常，這種高端小區車位緊缺，而且需求大，買入後容易轉手。

廣州車位回報率3.5厘至6厘

投資者判斷車位能否投資，絕不是單看地段和車位位置，還要考慮城市的泊車收費標準。有些城市按小時收費，無最高限價，有時候每日泊車收費高達百元。現時廣州珠江新城的車位有QR CODE，有如香港的咪表，只要車主掃描QR CODE付款便可以泊車，每小時收費28元，由於成本高昂，故也造就車位需求。純粹從投資角度思考這件事，無非就是考慮兩點：一是租金收益，二是增值收益。車位比較緊張的城市或小區，車位售價其實非常貴，但租金也高，比如廣州。一般老城區的泊車費每月可高達1800至3500元，出租回報率3.5厘至6厘。廣州與佛山的車位分別在於佛山車位供應較寬鬆，業主一般會配一個車位，只要業主放棄，發展商便可以向外銷售，但廣州則規定發展商要向每名業主配一個車位，有剩餘才可以轉售。而車位也是70年業權，車位業主可以做10年按揭，利息為3厘或以下。

車位的地理位置也會對車位的升值空間產生很大的影響。從區域的選擇上，一要優先選擇車位配比低的區域。二是要選擇中產階級聚集的區域，這些區域的人群消費能力強，擁有或購買汽車的機會大，租車位的人也會相應較多；三是要選擇商業活動密集的中心區域，這些地方的停車需求會比較大。同樣是停車，地下與地上的體驗天差地別，四季氣候各異，戶外停車夏天暴曬如同蒸籠，冬季寒冷風吹雪蓋。地下車位冬暖夏涼，乾淨整潔，一年四季停放，車內都是恆溫，同時減少意外的損害，還有物業監控24小時保證安全，這樣的停車場所，無論何時都更受車主喜愛。

明報記者龍彩霞

[活在灣區]