炒樓花獲利抽重稅
稅局辣招﹕列作「商業收入」計算
【明報專訊】地產業界透露，聯邦稅務局近月來嚴厲進行買賣樓花獲利的查稅行動，自從去年稅局向法庭取得法庭頒令，要求卑詩省及安省44間發展商提交樓花買賣的資料後(見另稿)，稅局將樓花獲利以「商業收入」(business income)來規範，而不是以一般民眾以為可當作「資本增值」(capital gain)課稅。由於商業收入的應課稅(taxable)比例，比資本增值稅大一倍，有經紀透露，有華裔業主最近轉讓樓花後獲利30萬元，被當作商業收入徵稅，最後所繳的稅金，比以資本增值稅計算多繳近8萬元。
特許會計師Lucy Liang解釋，資本增值稅的應課稅比例為50%，而商業收入的應課稅比例則是100%，兩者差別極大。
有經紀注意到，自從去年有報道揭發稅局要求多倫多及溫哥華兩市44間發展商，交出柏花單位的買家轉讓資料之後，最近轉讓樓花的本地客人，愈來愈多人收到稅局查稅通知。除了追查轉讓樓花收入的報稅，還有客人因此被稅局重查個人入息稅。
地產經紀李昌豪指出，轉讓樓花的獲利在過去雖然也應繳稅，不過，由於稅局並未有樓花買家資料可以查對，所以投資者即使不申報樓花獲利，也不一定會被發現，也不會有什麼後果。
他說，自從稅局開始自發展商處取得樓花買家轉讓資料後，樓花轉讓獲利已經無法隱藏，而不少投資人對於樓花轉讓獲利需報稅，也有心理準備。
不過，令他比較訝異的是，從前稅局均接受樓花轉讓獲利，與其他的股票及投資獲利一樣，列在「資本增值」之內，但最近他知道有一名業主，最近申報的轉讓樓花收入被稅局按「商業收入」課稅，令到需申報的收入大幅增加。
根據稅局規定，「資本增值」只有一半需要報稅，但如果是視為「商業收入」，則只能扣除一些經商成本，其餘均需要報稅，令需要報稅收入數字大增。
李昌豪指出，他知道有一名大溫業主出售3間樓花，每間約獲利10萬元，總共獲利30萬元，業主原本以為30萬元的一半需要報稅，即15萬元，但稅局卻認為這30萬元是炒賣樓花的「商業收入」，所以30萬元在扣除一些成本後均需報稅，經重新計算的結果，他需要多繳近8萬元的稅。
地產經紀Angelina Lin則說，買賣樓花基本上不需要經商成本，所以能夠扣除的成本也極為有限。
她也發現，自從稅局向發展商要求提供樓花轉讓資料之後，她身旁已有不少業主，在炒賣樓花時，被要求按商業收入報稅。
她說，有人只是買一間樓花，賺了幾萬元，但稅局認為該樓花轉讓明顯就是投資，是屬於商業行為，所以就要求業主將轉讓樓花的獲利依商業收入報稅，而不能算為資本增值。
她指出，投資者持有樓花通常只是為了轉賣獲利，因此一旦被稅局找上，很難向稅局說明「轉讓樓花並非為了獲利，而是為了自住」。
她說，就算投資人可以向稅局解釋，本來是為了自住，後來因為突發因素無法自住，但通常稅局也不會接受。
Lin提到，部分最近轉讓樓花的人士，不僅因為轉讓獲利部分被查稅，有的人已申報的同一年度的入息稅，均被重查。
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