【明報專訊】全港最大型古蹟保育項目、俗稱「大館」的前中區警署建築群，歷時10年完成活化，於2018年5月29日正式開放。大館有逾百年歷史，當中的前中區警署、前中央裁判司署和域多利監獄早於1995年被列為法定古蹟。大館16座建築由昔日的政府機關，活化為結合文物、當代藝術和消閒設施的文化活動空間，保育成效尚待觀察。香港社會對古蹟保育愈來愈關注，過去開展的活化計劃成效高低也陸續浮現，從中可見歷史建築保育仍然面對不少困難。
如何評估保育價值？
古物諮詢委員會(古諮會)於2009年3月宣布完成全港1444幢歷史建築物的評估工作。建議評級公布後，古諮會根據負責背景研究的古物古蹟辦事處(古蹟辦)提供的資料和公眾意見，逐步確定每幢建築物的評級，並就公眾提出的新項目作文物價值評估和評級。評級制度旨在找出和比較歷史建築物的文物價值，方便古蹟辦考慮是否應該保存和如何保存個別建築物。
古諮會對歷史建築的評級準則
1. 歷史價值(與重要歷史事件、人物的關係、建築物年齡等)
2. 建築價值(為某種建築風格的重要例子、提高環境美感等)
3. 組合價值(屬於歷史建築群組的重要組成部分、展示相同文化價值等)
4. 社會價值和地區價值(社會公認的重要地標、延續集體回憶等)
5. 保持原貌程度(曾作的修葺對其歷史的重要及建築完整的影響等)
6. 罕有程度(於上述5個方面是否罕有)
資料來源：古蹟辦網頁
．法定古蹟與歷史建築評級分類(見圖)
◆保育方法
保存(preservation)：
在外觀及功能上維持原有狀况，盡量不影響建築物的情?下提供有限度修復，如銅鑼灣天后廟
活化(revitalisation)：
修復及適當保存建築物，並改變用途，通常保留建築物的外觀、裝飾及結構，其餘地方則重新裝潢，甚至加建，如大館
重建(reconstruction)：
拆卸部分或全部原有文物，盡量仿照當時的建築技術和材料，另覓地方重新建造，如美利樓(舊址為中環，現建於赤柱)
資料來源：教育局「在香港推行可持續發展教育」學習教材套
■歷史建築保育困難
1．評級爭議
例子：皇都戲院、嘉頓總部
社會價值界線模糊
各級歷史建築中只有一級的會被考慮列為法定古蹟，評級機制令人關注。北角皇都戲院曾被古蹟辦建議列作二級歷史建築，原因是部分原有設施已被拆走，且只屬地區戲院，社會價值及影響力均未達一級水平。然而，2016年多名古諮會委員認為，皇都戲院有獨特建築特色及歷史價值，值得提升至一級，終在一個月公眾諮詢期後，確認一級歷史建築評級。當時有委員認為現評為二級的油麻地戲院，比皇都戲院更具社會價值，質疑評級標準與過往有牴觸。古諮會主席林筱魯承認在社會價值的評審上，委員未有一把「自己感覺舒服的尺」。
評審準則不合時宜
古諮會2018年3月討論深水埗嘉頓總部的歷史建築評級時也引起爭論，古蹟辦建議列為二級歷史建築，但有關注嘉頓重建的團體不同意，提倡將之列為一級，減低拆卸的可能。古諮會前委員何培斌2018年4月撰文批評，古蹟辦專家小組對戰後建築的認知有限，對建築的評審準則也不合時宜，而且專家小組往往只以年份衡量建築的歷史價值，戰後建築刻意追求平實，摒棄以往講求修飾或刻意加添一兩樣具標誌性特徵的做法，外貌上也難以獲得這些專家的青睞。
2．經濟成本
例子：中環街市、芳園書室
建築成本不斷上漲
政府保育歷史建築需要投放大量資金，曾有活化計劃因建築成本上漲而暫緩。政府2009年委託市建局活化中環街市，經公眾諮詢後採用「漂浮綠洲」為藍本，希望建設成中環的「市肺」。方案經過司法覆核、補地價等爭議，2015年市建局稱工程預算由5億元升至15億元，需要簡化設計方案，後來市建局董事會通過6億元新方案。中環街市丟空約14年後，終在2017年展開活化工程，但費用較新方案估算成本增加兩成至7.4億元，預計2021年底前完工。
活化後或經營困難
維持財務良好也是歷史建築經過活化後的挑戰之一。以PMQ元創方為例，2014年開業後，2013/14年度開支達1761萬元，主要租金收入則為122萬元，錄得約1600萬元虧蝕，連同未開幕前一年財務報表結果，連續兩年虧蝕逾千萬元，至2016年度仍錄得虧蝕，靠捐款才避免財赤。
活化歷史建築伙伴計劃2008年起推行，2016年時任發展局長陳茂波透露，有個別營運者想交回營運權，並點名馬灣芳園書室因地點偏遠，面積較細，舉辦活動難吸引人流，以至經營面對困難。他又稱過往也有歷史建築因範圍大，有營運機構表示維修、保養、清潔花費不少。芳園書室曾活化成旅遊及教育中心暨馬灣水陸居民博物館，終在2017年初停止營運。
3．業權問題
例子：屯門紅樓、何東花園
七成歷史建築屬私人物業
全港1444幢歷史建築中約七成屬私人物業，除非列為法定古蹟，否則業主有權申請改變建築用途。面對高昂地價的誘因，業主普遍傾向將建築拆卸再發展。若一級歷史建築業主提出拆卸重建，政府或先將它列作暫定古蹟，爭取12個月時間讓發展局與業主磋商保育方案，以及讓古物事務監督全面考慮是否將該建築宣布為永久的法定古蹟。被指為辛亥革命基地的一級歷史建築屯門青山紅樓於2017年面臨拆卸，隨即被列為暫定古蹟，其間業主與發展局達成共識，申請維修資助計劃，由局方資助維修，且同意10年內不拆卸紅樓。
保育與否由業主決定
過去有歷史建築被列作暫定古蹟後，因政府與業主未達共識而無法保留。古諮會前委員高添強2016年表示，保育歷史建築的生殺大權始終在業主手上，「評級有如alarm system(警示系統)，改建或清拆前通知一下古蹟辦，但業主堅持要拆，政府完全『無符』」。山頂何東花園便是例子，業主堅拒發展局提出的換地方式，將花園拆卸後建成分層住宅大樓。事件令社會掀起應否以公帑收購私人歷史建築作保育的爭議，2016年時任活化歷史建築諮詢委員會主席陳智思表示，「若立例全部(獲評級)歷史建築都不能重建，又變為強搶民產，是政治議題」，質疑其可行性，認為社會未達共識。
4．活化限制
例子：PMQ元創方、文武廟
商業化令大眾卻步
不少由政府擁有業權的歷史建築，都會採用活化方式保育，改變其用途令它們可發揮實用功能，包括大館、藍屋建築群、前水警總部(現為1881 Heritage)、荷李活道前已婚警察宿舍(現為PMQ元創方)等。過往有歷史建築於活化後被批評過於商業化，例如1881 Heritage屬酒店等商業用途、和昌大押化身高級餐廳，令普羅大眾難以接近。
活化建築與社區割裂
有意見擔心歷史建築活化後會與社區割裂。退休高級警司何明新於1994年獲委任為香港警察隊歷史博物館諮詢委員會成員，曾為大館的保育項目提供意見。他認為大館不止由歷史建築組成，而是連同附近的社區，距離大館約10分鐘路程的上環文武廟也是其一部分，「早前警察不多，文武廟處理華人事件，西人(外國人)的事就交予大館」，兩座建築互有關連，「你搞好大館，但周邊的東西沒有處理」。
[通通識 第525期]
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