屋價持續上升出現過度繁榮
加國樓市估值過高面臨調整
【明報專訊】地產資訊網站Better Dwelling昨日報道,美國達拉斯聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank of Dallas)一項名為繁榮指標(Exuberance Indicator)的樓市指數顯示,加拿大的物業出現樓價過高(overpriced)的情況。
報道指該繁榮指標是一組樓市指數的組合,當中包括多個基本因素,例如實際樓價、價格與收入比例、價格與租金比例等,再找出是否有價格與基本因素偏離的情況,以及偏離的程度,如偏離程度太高或持續太長時間,則代表市場處於不穩定狀況而需要調整。
簡單而言,繁榮指標包括兩組數字——樓價與臨界值(critical value),當樓價超過臨界值很多時,則可視為過度繁榮;如情況持續5個季度,樓市調整的風險將會非常高。
資料顯示,本國地產市場在1980年代後期、2003至2008年期間,都曾出現樓市過度繁榮的狀況,第三次正值現時市場所處的周期。在2015年首季,繁榮指數已經超過臨界水平,並持續至現時。在這段時期內,部分城市的樓價升幅明顯,其中溫哥華的樓價上升了59%、多倫多的增幅一度達到55%,現時才回落至43%。
報告指加國物業市場偏離基本因素,需要收入大增或是樓價下降才能調整。根據該網站的分析,透過非傳統的措施來維持物業價格仍然是一個方法,但卻變得危險。因為利率及消費者債務水平,都會對經濟構成影響。