重開投資移民吸金建廉屋
溫哥華廉屋不足全國之最 卑大獻計紓困
【明報專訊】一份最新的卑詩大學研究報告指出，溫哥華可負擔房屋不足的問題，已成為全國各大城市之最，未來需要廉屋的人口更可能進一步急增，報告建議渥京考慮重開投資移民(Immigrant Investor)計劃，要求每名投資移民申請人投放至少150萬元在可負擔房屋開發案上，並將開發案以投資信託方式包裝成投資產品，吸引各界入伙投資來「吸金」。
這份由卑詩大學社會創新及影響力投資中心(S3I)發表的最新報告，直指卑詩省是全加拿大房屋可負擔問題最嚴重的省份，而其中又以溫哥華的問題為重中之重，是全國最需要可負擔房屋的城市。
該報告引用加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)關於「核心住房需求」(core housing need)的定義，包括住房過度擁擠、住房需要大修、住房開支超過30%稅前收入等。溫哥華市目前有144,720戶家庭，2011年時有六分之一的家庭為有「核心住房需求人士」，其中租房者的比例，遠比擁有房產者更高。
報告認為，造成溫哥華如此窘境的其中一個原因，是政府錯估租房需求和物業供給情況，造成2015年溫市出現全國最低的0.6%空房率。而溫哥華的可負擔房屋，不論是需求和供應，皆受到市場因素掣肘。
在需求方面，2016年申請廉屋的輪候名單已近萬人，隨着80%的嬰兒潮世代即將到達退休年齡，加上大溫1.4%的人口增長率，未來需要廉屋的人數勢將大增。但在供應方面，聯邦政府對新廉屋的撥款已在1993年取消，現在所有款項皆來自省府及私人企業，兩者提供的資金皆無法趕上需求增速。
由於資金不足這個關鍵問題，該報告提出數項建議，其中一個便是重開2014年因飽受爭議而取消的投資移民計劃。當時該計劃允許移民申請人投資80萬元以取得永久居民資格，加拿大政府則會在5年後全額歸還這筆款項。
S3I中心總監坦西(James Tansey)在報告中指出，雖然吸納移民是造成樓價瘋漲的其中一個主因，但「水能載舟亦能覆舟」，如果政府強制要求投資移民申請者，每人最少投資150萬元在可負擔房屋上，以2012年的卑詩申請人數計算，一年就會有42億元的款項可供動用，足以緩解目前的可負擔房屋不足的惡劣情況。
坦西指出，政府也應思考，如何能「擠出」更多官地以開發可負擔房屋，並設法吸引私人企業、基金、大型機構入伙投資。他稱可以利用地產投資信託(REITs)的投資產品，將可負擔房屋開發案的股份批售予投資者。
坦西承認，這種類型的信託，其回報無法與市場價格的開發案相比。但如果投資者手握大量物業，這種信託可以降低物業管理及翻新的成本，對投資者仍具吸引力。
他指出，在英國，針對可負擔房屋的影響力投資(Impact Investment)已非常盛行，加拿大只要適當調整法規，「吸金能力」當可期待。
不過坦西亦說，溫哥華市因為開發案審批時間過長，土地價格又太高，因此未必能立即引入地產投資信託。他稱，目前市場上已有類似的試驗性小規模產品，例如兩年前的New Market Funds發起全國首個可負擔房屋投資基金，成功籌集1100萬元投入4個溫市府持有的土地開發案，目標年回報率為6%。
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