時事議題：禁止「愈起愈細」違自由市場？
【明報專訊】行政長官梁振英在《2013年施政報告》提及全港私人住宅單位中逾半的實用面積小於50平方米(約538平方呎)，並提出提高居住面積的願景，但事與願違，近年面積只有百多呎的「納米樓」湧現。有意見要求政府參考外國做法，制訂人均居住面積的最低標準，改善港人的居住質素。
人均居住面積
根據外國網站shrinkthatfootprint.com，香港人均居住面積只得15平方米(約161平方呎)，在發達經濟體排名最低。目前本港未有特別措施針對住宅單位的面積下限。香港房屋委員會則根據租戶的家庭人數，按既定的居住面積標準編配合適單位。現行編配標準是每人不少於7平方米(約75平方呎)室內樓面面積(約等於實用面積減去牆身厚度)。
另據運輸及房屋局長張炳良2016年2月提交立法會的書面答覆，截至2015年3月底所有公屋租戶的人均居住面積平均數已為13.1平方米(約141平方呎)。
前建築、測量及都市規劃界功能界立法會議員謝偉銓2013年10月曾提出制訂人均居住面積標準的動議，但運房局長張炳良當時表明不主張定下此種「硬指標」。立法限制單位面積，要求發展商興建單位時需達最低面積固然可直接減少納米樓持續出現，但亦有人認為單靠此舉並不能一勞永逸，反而會帶來其他問題。
◆支持
外地實例
不少發達國家及地區均有透過立法限制樓盤的呎數、數量及設立最低人均居住面積要求防止過細單位湧現。
新加坡政府2012年頒下新令，規限發展商在市中心以外的新樓盤，單位平均面積至少要有70平方米(約753平方呎)。至於面積小於50平方米的「鞋盒單位」(shoebox units)，在指引下，一個樓盤不能超過一定數量，更不能在郊區興建，以遏止單位面積太小的情况惡化。
台灣亦於2012年底通過《住宅法》，規定人均居住面積最少要有140平方呎，以遏止劏房湧現。
澳門政府要求發展商在興建私樓單位時，單位間隔的可使用面積需符合最基本規定，例如兩房一廳的T2單位，廳、睡房及廚房的面積不能小於12、9及4平方米(約129、97及43平方呎)，以保障住戶有適當居住空間。
三藩市政府鑑於樓價高企租金昂貴，超出不少年輕人的負擔能力，於2012年以試行方式，容許發展商興建面積200多平方呎的納米單位，不過市政府同時訂明發展商所建的單位，最少要提供150平方呎的生活空間，另包廚廁；在試行計劃下，發展商合共可建的納米單位只有375個，讓政府評估試行政策成效。
◆反對
不利自由市場
發展局長馬紹祥稱，樓宇發展由售出住宅用地至樓宇落成，通常要數年時間，其間市場情况不斷轉變，認為目前應給予市場空間因應需要作調節。但他強調關注「納米樓」現象 ，有需要時考慮或改賣地條款。政府2010年於賣地計劃推出限呎、限量政策，即在新批地的地契條款上，限制住宅單位數量下限和單位尺寸上限，以增加小型單位數量供應。此舉引起部分發展商批評對自由市場帶來不利影響。
興業董事總經理查懋成2012月2月表示，政府應讓發展商自行規劃單位面積，因發展商對市場的敏感度高於政府，可按市場需求發展項目；中原集團主席施永青表示，香港是自由市場，不需限制單位面積，投資者買入「蚊型」單位後損手自會學精明，政府不必為此干預市場。
限呎不限價 上車難上難
時事評論員李明生2017年1月撰文指出，在樓價不跌的前提下立法取締「納米樓」會好心做壞事，因呎數提高即售價提高，隨之會推高「上車」和承租的門檻，更難解決市民居住需求。
另一評論員沈帥青亦2016年10月亦撰文表示，透過在賣地計劃加入限呎條款以保證單位不得細過某呎數、仿效外地的最低單位面積等，在香港的客觀實際情况下難以做到，因為香港樓價高，就算政府規定最細面積後單位變大、呎價稍降，總售價仍極高昂，不少市民現今就是為了低價「上車」，連迷你單位都願意接受，可見若沒有迷你單位，他們根本難以「上車」。
◆「納米樓」現象(見圖)
■模擬試題
◆資料A
實用樓面面積小於15平方米的新建住宅(見表)
◆資料B
香港人均居住面積(報章報道)
放眼全亞洲，本港人均居住面積在各大城市中墊底，人的居住環境更10年不變地差。香港大學城市規劃及設計系系主任趙麗霞2014年12月受訪時指出，根據各地統計數字推算，1990年香港人均住房面積138平方呎，上海城鎮人均建築面積僅96平方呎，但20餘年後，上海大增至360平方呎，香港只增加至159平方呎，被大幅拋離。根據上海統計局2013年統計，不計算客廳、廚廁及走廊等面積的上海人均居住面積達到183平方呎，換言之，上海人僅睡房的面積已大過港人整個單位的面積。
◆資料C
對納米樓湧現的評論
納米單位數目暴升，突顯目前樓價已遠超市民負擔能力，連過去所謂的「上車盤」和「細價樓」也漲價至超過400萬元，令「上車一族」只能選擇購買納米單位。有地產界人士認為，樓價高企下，就算發展商提供400呎的傳統細單位，恐怕很多渴望置業的人也買不起，俗語有謂「一個願打一個願捱」，現在發展商推出納米單位，不過是「遷就市場」。
在發展商眼中，住宅單位不過是商品，只講求「你肯買我肯賣」，不會考慮納米單位設計是否宜居、居住環境是否理想。鑑於不少市民「上車」心切，而九成按揭又只適用於400萬元或以下單位，發展商遂加緊推出納米單位，以低於400萬元的價格出售。表面上，發展商只是滿足「上車族」的置業夢，不過值得留意的是，不少納米單位的實際呎價高到近乎荒謬，例如有高達2萬元，遠比一般單位高。外界有理由質疑，發展商是假借「市場供求關係」之名，利用納米單位「賺到盡」。
另外，納米單位的買家，主要是年輕人或負擔能力較低的一群。設若樓市泡沫爆破，這類單位的吸引力遠遜一般細單位，樓價跌幅勢必更快更急，反彈力弱，一眾納米單位業主深受其害，成為社會一大問題。為免納米單位問題為社會埋下計時炸彈，政府絕對有責任及早介入，不能任由市場決定一切。
◆資料回應題
1.根據資料A及B，試分析港人的住屋趨勢。
2.參考資料C及就你所知，指出納米樓湧現的成因及危機。
延伸回應題
3.有人認為立法限制新興樓宇的單位面積是利大於弊，你同意嗎？
■相關概念
居住地 (habitat)
生活素質(quality of life)
社會福利(social welfare)
公眾利益(public interest)
房屋政策(housing policy)
市場經濟(market economy)
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