深圳小區市值140億抵得上機場
【明報專訊】一個小區的價格，抵得上中國一個排名靠前機場，這不是天方夜譚，而是活生生的現實。比如，深圳一個小區的市場價值高達140億，和中國第五大機場深圳機場148億的市值相當。但這個小區一年能帶來的租金收入，卻遠低於深圳機場一年創造出的淨利潤。
據了解，上海和深圳，是去年中國房價漲幅最領先的兩個城市，一個漲幅為18.2%，另一個漲幅為47.5%。
下面是一個虛構的場景：一天，一位上海人和深圳人相遇，聊起房價。
上海先生：「哎呀，這年頭掙錢真容易，我們小區的房子升值厲害，現在值得上你們半個深圳機場了！」深圳女士(笑)：「上海房價還好吧，深圳可比你們上海猛多了，現在我的小區值得上你們的虹橋機場了吧！不是半個虹橋機場，是一整個。」
下面，是一組客觀的數據，說明上面虛構的場景所反映出來的經濟現象是真實的：
上海復地御西郊，與虹橋機場僅隔着一道外環高速；佔地面積71,169平方米，建築面積10萬平方米；搜房網數據顯示，該小區最近3筆成交都在每平米8萬左右。以此估算，復地御西郊市價總值大致為80億元。
深圳尚都花園，通過地鐵羅湖線與深圳機場直接相連；小區佔地面積5.8萬平方米，建築面積21萬平方米；搜房網數據顯示，其最近幾筆成交價格在每平方米6.68萬元左右，以此估算，尚都花園總價值在140億元左右。
記者以9日收盤價(7.24元)計算：深圳機場總市值148億元，相當於1.9個復地御西郊，和尚都花園總價相當。但是，深圳機場空港核心區域面積2700萬平方米，相當於466個尚都花園；航站樓的建築面積約60萬平方米(算上擴建後的新航站樓)，相當於3個尚都花園。
上海虹橋機場並未上市，因此也沒有市場價格加以衡量。記者從上海機場集團官網公布的數據了解到：虹橋機場2015年旅客吞吐量達到3900萬人次，和深圳機場相當(3972萬人)；
虹橋機場主要是國內航線，只有極少量的國際航線，這也和深圳機場情況相似(深圳目前正在大力發展國際航線，但佔比仍很小)。
因此，如果不考慮其他情況，虹橋機場的價值可能和深圳機場相當，即也在148億元左右(記者認為，虹橋機場價值可能比深圳機場要低，因為發展空間和可替代性完全不一樣，虹橋機場旁邊有個浦東機場) 。
也就是說，深圳尚都花園小區的價值，也能抵得上一個虹橋機場，上述虛構場景當中深圳女士的說法並無不妥。
深圳機場和虹橋機場是中國最繁忙的機場之一，是房價太貴？ 還是機場股票太便宜？解答這個問題，其實比較簡單：
我們看看如果買下這筆資產，需要好多年回本就是了。如果你在股市買入整個深圳機場，那麼你需要的價格是148億元，深圳機場2015年貢獻的淨利潤為5.36億元(公司預測值為49,580萬元至57,620萬元，取中間值)，回本需要27.6年，每年的收益率為3.6%，這比銀行5年期存款利率還要高一些，應當說是一筆不錯的投資。
如果你花140億買入尚都花園，搜房網數據顯示，尚都花園一套94平米的房子租金為7500元，相當於月租金每平方米80元，尚都花園總面積21萬平方米，你每個月可以收到1680萬元租金，一年的租金收入為2億元。你需要70年回本，正好是土地所有權到期的時候。
這筆投資年收益率1.4%，僅相當於3個月的定期存款利率。值得注意的是，所收的房租還沒扣稅，扣稅後的收益率將更低，這意味着通過收房租以獲得穩定的回報顯然不現實。考慮到現實生活中買房還要利用銀行貸款，銀行貸款顯然是高於1.4%的，靠房租收入不但沒賺，反倒虧本。既然不能靠房租，這麼高的價格買房，只能通過一種手段獲得回報：房價繼續上漲，高位再賣。
