按簽售樓協議時樓價提供貸款
銀行統包估價做按揭托市 樓花買家隨時「慢性失血」
【明報專訊】大多區內不少買家放棄定金拒絕收樓，令受影響建築商停止發展計劃。現時有加拿大主要銀行，願意為買家提供「統包估價」(blanket appraisals)，按照簽售樓協議時的房價，為買家提供按揭貸款。但業界警告，這種貸款或會令買家「慢性失血」。
所謂統包估價，是指貸款機構採用買方簽訂購屋協議時的房產價值，而非交屋時更新的市場估價。買家的貸款金額將高於跌市中房屋實際價值，導致其陷入「負資產」困境。
遵循「負責任借貸原則」
房地產經紀公司Realosophy總裁約翰．帕薩利斯(John Pasalis)指出，建築商雖宣稱統包估價對買方有利，但實質上最大受益者是貸款方。他解釋，銀行已提供建築貸款，若違約率過高，將導致整個項目爛尾，整個發展方案就會崩盤。這使銀行背負數百萬美元風險，故有強烈動機用這種貸款方法確保買家完成交易。
據《多倫多星報》獲取的業界消息與促銷資料，加拿大皇家銀行(RBC)正為特定預售項目提供統包估價服務，這些項目的同類型單位價格近年已顯著下跌。RBC個人與商業銀行傳訊總監布林恩(Cheryl Brean)強調，該行遵循「負責任借貸原則」，房產估值方法均符合監管要求。
多倫多建商薩克梅特發展公司(Sakmet Developments)與RBC合作，為其韋比市「梅菲爾德莊園」(Manors on Mayfield)41幢聯排別墅預售買家提供統包估價保障。執行經理安德莉亞．迪克森(Andrea Dixon)稱，此舉是在房市動盪時期，給予買家信心，買家毋須二次估價即可完成交吉。RBC的宣傳手冊承諾「一經批准即持續有效，毋須重新審核或估價」。
多倫多Alpha Appraisals估價公司總裁穆斯塔克．汗指出，疫情高峰期以每平方呎1,200至1,600美元售出的單位，現今估價普遍低於原價10%至30%。「實務中已見大量買家因估價缺口陷入財困，甚至考慮破產。」《星報》調查發現，至少130宗訴訟涉及兩家建商對5幢大樓未能交屋的買家提告，其中一名受訪買家證實獲提供統包估價。
被抨在虛假估值基礎上放貸
2024年3月，建商CentreCourt在經紀人答謝會上宣傳與RBC合作的5幢公寓統包估價方案，包含森林山莊、55 Mercer Residences等項目，CentreCourt則未置評。卑詩省抵押貸款經紀人亞歷克斯．龐說：「銀行根本是在虛假估值基礎上放貸，以降低自身風險。當市場裂痕浮現時，統包估價成了支撐房市的工具。」
帕薩利斯指出，購屋者最終只有兩種選擇：支付更多首付，或承受「慢性失血」——背負高額貸款卻毫無資產淨值。隨房價持續下滑，銀行終將因風險過高而縮減此類服務。「當單位貶值至70萬元時，銀行不可能繼續核貸100萬元。」
他警告，若項目大規模流產導致開發商賤賣，恐引發共管公寓價格崩盤與市場恐慌，這正是金融機構極力避免的系統性風險。
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