發展商打折吸客 買家多觀望
灣區樓市鬆綁 成交量價仍遜往年
3至4月為傳統樓市旺季「小陽春」，廣州、深圳等灣區城市近期先後出招，放寬對房地產投資及樓市買賣的限制政策，廣深二手樓成交量自2月中農曆新年假期結束後連續多周上升，但由於買家觀望氛圍濃厚，期待有更多政策及優惠推出，成交量及價格仍不及往年。新樓方面，不少發展商打九折甚至八五折吸客。
3月初舉行兩會開始，中央推出利好內房政策的消息不斷，而在廣東省，廣州、深圳、中山、珠海等地亦相繼放寬樓市政策(見表)。第一太平戴維斯(Savills)3月28日發布《2024年第一季度廣州房地產市場回顧與展望》報告，指出廣州第一季新樓供應面積比對上一季下降逾50%至29.7萬平方米。報告分析，由於廣州樓市政策進一步優化，睇樓及查詢量增加，但買樓客仍持謹慎觀望態度，季度成交量於低位徘徊。
在此情况下，大部分發展商大力促銷，因此成交均價比過往多有下調，惟因市區有數個項目開盤，供應面積5年來首次超過市郊區域，且這些市區新盤成交均價較高，令全市成交均價比上一季拉高1.4%，至每平方米44,748元人民幣。第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇稱，今年廣州市區還有多個住宅樓盤開售，料釋放市場潛在購買力，拉動成交量回升，全市均價料延續上升趨勢。
專家：「以價換量」成市場常態
廣州今年3月前3周新盤成交量每周約1000宗，即使連升，仍比去年3月同期「小陽春」7500至8000宗的高位相去甚遠。房地產市場研究專家鄧浩志表示，「去年剛好是後疫情時代開始，大家充滿信心，但目前大家對樓市的信心仍在恢復中。」他又稱，「以價換量」已成市場新常態，有發展商率先打折後，其他也會跟隨，「折扣優惠幅度一定要大，優惠(只有)一點點成效不會大，直接打九折甚至八五折，才會令對項目有興趣的客戶不願錯過這波優惠」。
深圳二手樓成交價 跌破「參考價」
二手樓成交情况亦相若，3月以來每周成交約2000多宗，未及去年高位3000多宗的水平。同樣地，深圳自農曆新年後開始二手樓交易量逐周上升，但美聯物業全國研究中心總監何倩茹稱這也是「以價換量」的結果，「目前深圳的(二手樓)成交價格，接近參考價或低於參考價10%至20%左右的成交量比較多，所以從整體來說，交易量是起來了，但價格還是相對低的水平」。
深圳二手樓「參考價」(又稱「指導價」)是2021年為打擊炒樓推出的制度，由政府統一制定3000多個屋苑的「參考價」，銀行只能據此批出按揭，但後來由於實際成交價跌穿「參考價」，按揭亦不再以此為依據，該政策名存實亡，只是未正式取消。
中山限購令全撤 分析：吸外地買樓客
在中山，買樓者毋須提供個人住房證明，相當於全面取消限購政策。2023年中山樓市跌入5年低谷，供應、成交及價格均處於低位。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，中山全面取消限購主要為吸引更多外地人來買樓，例如因年內深中通道通車聞風而動的深圳買樓客；但須留意，解除限購政策不意味貸款限制同步解除，首次及二次置業的按揭政策仍不同。
明報記者 林迎
