大灣區GBA專題:深圳置業 循新地鐵線尋寶

[2022.04.07] 發表
不少港人愛在深圳口岸置業,如福田或深圳灣口岸附近。但在疫情影響下,福田區較多租務個案的租金均錄得跌幅。圖為深圳地鐵紅嶺站。(中通社)

【明報專訊】常言道,置業最重要的是「Location(位置)!Location!Location!」,在深圳置業,「Location」亦十分重要,鄰近地鐵或關口等交通便利地區一向是港人心水之選。深圳不少新區近年開始有鐵路站,反觀舊區則難有新盤,大家可以到深圳新區「尋寶」。

明報記者 龍彩霞

深圳租金在2月份平均跌幅達2.7%,但寶安區竟然有2.3%的升幅;而受疫情影響較大要數福田區,其租金錄得單月2%跌幅。

摩根士丹利發表的研究報告指出,在內地信貸市場逐步正常化的支持下,部分一二線城市市場需求在去年底開始出現復蘇。同時,報告亦預期中國貨幣政策寬鬆將持續,未來對調控政策會放寬。不過,由於中央主張「房是用來住,不是用來炒」,如果大家以往認為深圳樓價太高,現在深圳樓價調整或是「上車」機會。

深圳租金2月跌2.7% 樓價調整或是上車機會

港人在疫情前都喜愛北上,尤其愛深圳一日遊,事關一個小時就可以遠離香港去個小旅行,大啖酸菜魚及喜茶等美食。同時,不少港人愛在深圳口岸置業,如福田或深圳灣口岸附近。但在疫情影響下,福田區較多租務個案的租金均錄得跌幅。以2月份數據統計,大鵬新區、龍崗租賃市場供應按月增幅較大。各區域租賃需求熱度變化明顯,南山、福田及羅湖等核心區需求熱度佔比顯著下降。租賃熱點區域由核心區向龍崗、龍華和光明轉移。市場關心地鐵12號線開通,對周邊物業市場有利,該線有西部「換乘之王」之稱,主要是其路線貫穿西部最熱的兩個區域——南山及寶安。據規劃,12線全程約40公里,起自左砲台,終到海上田園東站,共33個站,主要惠及寶安廣深公路東區、南山南頭、蛇口等。據最近發布的施工進度,預計全線年內可以開通試營運。

獨居長者市場具潛力 養老物業可留意

貝殼研究院發布了一份《新獨居時代報告》,指出未來獨居傾向會提升,據初步預測,到2030年中國獨居人口數將達到1.5億至2億,獨居率超過30%,其中20歲至39歲獨居青年可能達4000萬至7000萬人。若買家以投資為主可以考慮一房單位;因為年輕人「上車」需要除了考慮升值外,還普遍青睞一居室、兩居室為主小戶型產品,追求小而精的居住空間。同時,中國人口開始老化,有中介表示,現在針對長者建設的養老房數量還是比較少的,例如附近的設施能夠滿足長者的居住需求,並且交通方面也要比較便利;再加上住宅的隔音效果要比較好,附近還要有醫院。若這些條件下,養老物業也可以留意。

世邦魏理仕發表報告,預期2022年中國GDP增長5%左右,而去年因為去槓桿影響下令中國房地產開發投資增速降至4.4%,為2015年以來最低水平,加上2023年底前內房企業要將「三道紅線」全面達標的監管要求,同時內房企業債務違約風險仍在,但總體風險可控。世邦魏理仕建議準備「上車」的買家可以優先關注交通及生活配套便利,靠近工作人口密集的主要商務區及產業園區項目,而發展商實力也不可忽視。

二手樓價止跌 觸底先兆 房產稅影響還看稅率

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,新盤和二手樓價仍處於陰跌過程中,這一趨勢會延續到2022年的第一季。李宇嘉認為,一線城市的二手樓價格整體止跌,這是一個重要的信號。一線城市以二手樓為主,按照市場規律,二手物業市場領先於新盤市場,二手樓止跌是市場觸底的先兆。2021年12月深圳各區的網簽房價地圖,羅湖、龍崗、坪山和鹽田4區的成交均價皆按月下跌,但跌幅都不大。深汕和光明區成交均價基本與上月持平。至於房產稅會如何影響樓價?大多數人認為這取決於稅率,也預計它將在短期內控制房價C升,令新房價格和銷量可能出現階段式下降。

第一太平戴維斯發布2022年度市場展望報告,指出各城市表現不一,但短期放寬限購、限售、限貸等政策不斷推出,對內地樓價有支持。Q房網南山前海區董事副總經理陳建表示,買樓還是要選地段,未來不是所有地段的樓房都有價值;又建議買家選新樓或次新樓,盡量買新,不買老、破、小。

他指出,2022年上半年是入市時機,因為對比2021年,2022年二手成交量會溫和回升,新樓供應量和價格持續保持在合理範圍內,而租金也會保持相對平穩。

前海自貿區及周邊看俏 置業首選南山

美聯中國發表的報告則指出,如果想在深圳買樓,優先要考慮的就是深圳南山,南山將是深圳未來10年的中心,特別是南山的前海自貿區及周邊,已經是鎖定的未來深圳科技和金融核心。現在,整個前海區域簡直是一房難求,住宅一手樓緊缺,連公寓都被瘋搶。另外,港人大多喜歡在口岸入手物業,方便來回深港,也可以考慮價格較吸引的羅湖區,但由於新盤較少,入手機會不多。

[活在灣區]

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