宏利資管黃惠敏：
疫苗重啟經濟 房託看好

去年新冠病毒疫情對環球經濟造成重創，惟今年疫苗開始廣泛接種，宏利投資管理亞太房託投資專家黃惠敏(右圖)預期，疫苗將帶動經濟重啟，並為房託(REITs)市場帶來投資機遇。她指出，各行業的房託，在不同城市會有不同走勢，當中看好新加坡及澳洲的工業房託、新加坡及香港的零售房託，以及澳洲的辦公室房託。

?惠敏指出，受疫情影響部分房託已產生結構改變，如工業房託逐漸轉型經濟數碼化，一方面電子商貿興起帶動物流倉庫的需求，加上低利率環境利好併購，帶動無機(Inorganic)增長。同時疫情加速企業向雲計算轉型，預料將繼續為數據中心帶來強勁需求。另一方面，一些受疫情影響的行業如零售及旅遊房託、地產及收租股將在疫苗普及後獲益。隨經濟活動重啟，商場和零售商店的出租率及人流有望回升，而租金減免措施結束後，現金流料見改善；零售銷售回升有助提升租金收入，一手樓銷售動力持續有助支持地產發展商。

新加坡工業房託較少受封城影響

?惠敏旗下基金主要投資於新加坡、香港及澳洲的房託，就新加坡房託而言，較看好當地工業房託前景。當地工業資產的平均租金於2020年維持穩定，主要是由於疫情爆發期間，數據中心、物流及電子商貿相關物業的需求維持穩健，較少受封城措施影響。她提到，對數據中心持正面看法，因加權平均租賃期(Weighted Average Lease Expiry)較長，而且具有每年租金上調機制。

對於新加坡零售房託亦看高一線，其中偏好經營社區商場的房託，預料市郊商場受惠於當地需求迅速回升及較少依賴旅客，在重啟經濟後會有較快復蘇。至於經營社區商場的房託，其防禦力普遍高於倚賴辦公室人流及旅客的商場。

疫下社區消費強韌

香港民生商場具防守性

香港市場方面，同樣對零售房託前景持正面看法，她解釋過去一年，社區商場及日常消費為主的商場在疫情期間展現強韌。香港及新加坡的零售銷售額亦在2021年2月錄得按年回升，當中香港2月零售業總銷量按年大幅上升30%。由此可見，在經濟增長放緩時，香港社區商場表現顯得更穩健及具防守性。早前，香港政府最新的財政預算案表示，將會向18歲或以上的合資格人士，發放總值5000元的電子消費券，以鼓勵及推動本土消費。計劃涉及金額接近360億港元，預計將佔2020年本港零售銷售總值約11%。同時香港房託在2月顯著回升，可見未有受到區內房託市場的沽壓所影響。加上香港政府自2月起逐步放寬保持社交距離措施，部分零售業房託對2021年的業績前景轉趨樂觀，因而認為措施將刺激近郊住宅區商場的消費。

澳洲就業反彈 利好辦公室需求

至於澳洲市場，看好當地優質的工業資產。第三方物流及電子商貿業正消化當地的供應，而相關行業的終端需求殷切。為降低未來供應鏈中斷的潛在風險，企業或提高庫存水平以支持倉儲需求，相信會帶動主要城市的優質工業資產租金持續上升。由於澳洲商業信心及就業市場強勁反彈，並重返疫情前水平，對當地的辦公室持正面看法。數據反映，澳洲2020年12月的招聘廣告數量為過去18個月以來最高，加上白領就業情?反彈，這些因素將利好辦公室需求。

疫情令全球旅遊航空造成嚴重打擊，當中不少酒店業收入大跌，以香港為例，更要推出本地市民優惠救亡。對於相關房託的前景，?惠敏指出，疫情期間酒店及度假村行業的房託基金大影響，但主租賃的結構可確保房託基金從酒店方面獲得最低報酬。在新加坡，看到有檢疫酒店能夠在疫情間保持理想的入住率。市場預期亞太區有機會於年內重啟邊境，隨?開放帶來的旅遊復蘇，酒店和度假村行業將受益。

此外，疫情亦引致全球多國實行在家工作，此情?下將對寫字樓租金收入造成影響，?惠敏卻有不同觀點，她說：「在新加坡，我們不少租客以低價簽約，可見租賃需求不低，但租金會否回復至疫情前水平，取決於業主能否以更快的速度和較高的價格簽訂新的租賃合同。」

另一方面，澳洲辦公室需求受當地的就業指數驅動，相信辦公室市場的拐點出現在悉尼，亦看到當地的辦公室質量有提升，並持續有接近賬面價值的成交。至於挑選優質房託方面，她表示，會評估房託未來的增長前景，如公司的自然增長包括租賃市場和入住率，和非自然增長(包括收購團隊實力)、管理層過去的收購和分拆、租戶的情?、資產增值動力等。另又會透過財務數據以分析前景，如公司物業收入及利潤率、物業估值及債務狀況。黃清瑤 明報記者