購豪宅樓花未經允許放盤 華裔賺錢夢碎兼險失訂金
合約規限交吉前除非獲准否則不能轉讓
【明報專訊】一名華人買家向一家地產開發商購買了一座豪宅的樓花，希望能夠倒手轉賣以獲得利潤。但開發商也對華人買家提出限制，即樓花交吉前，除非得到開發商允許，否則不能將該物業放售。
而該買家未經開發商允許就放盤銷售，雖然被開發商的地產經紀警告後立即撤下在多重放盤系統(MLS)內的放盤，但開發商聲稱，該買家仍在微信和微博上的相關消息並未撤下，故視之為違約，並以此為由﹐沒收買家11萬元訂金和先期費用。幸好法官認為開發商的做法無理，才讓買家取回這筆錢。
法官認為開發商無理沒收
2106年2月，姓邢(Xing，音譯)的男子在烈治文山市的Headwater Estates樓盤購買了一個樓花，價格為217.5萬元。樓花交吉日為2017年11月30日。為此，邢氏支付了10萬元的訂金﹐以及1.6萬多元的內部裝修升級費用。
據雙方合約的附表X，邢氏如要將該物業轉讓、傳達、列出、出售或轉讓其權利，須先得到開發商Yucca的事先同意。但是合約的附表Z卻也規定，在樓房交吉前，邢氏有權轉讓「柯化」(Offer)，只要邢氏將此事告知開發商，且受讓人和邢氏仍然作為買方承擔責任即可。
2017年11月18日，也就是樓房交吉日的12天前，邢氏的地產經紀人王氏(Wang，音譯)，以「轉讓出售」(Assignment Sale)的名義，在地產業的多重放盤系統上放出了這處物業，叫價288萬元。在放售前，邢氏並未獲開發商的允許。
開發商得知邢的舉動後，立即通過自家的地產經紀Sadozai在12月1日向王氏去信，要求將這一放盤取消。
王收到通知的當晚就將該放盤叫停，而根據多重放盤系統的操作規程，暫停兩天後的放盤會自動完全終止。王氏還在12月6日給Sadozai打電話說明此事，他後來向邢氏報告時稱，Sadozai已表示，開發商將不會對邢採取進一步行動。
但開發商聲稱，Sadozai並沒有向他們匯報邢已撤消放盤的消息﹐於是開發商指示其律師，於2017年12月中旬終止了雙方合約，並根據附表X的規定，認定邢的放盤行為是違約。
買家接受終止合約 要求退訂
雖然邢還是想將合約進行下去，但後來還是接受了合約終止的結果，但要求開發商退還訂金及其他事先支付的費用。
但開發商認為，地產經紀王和邢的女兒分別在放盤的同一時間段內，還在微信和微博上發布有關轉讓出售的消息，而且叫價更低，只要249萬元。違約行為仍在繼續，因此沒收了訂金和預付費用。
不知道什麼原因，開發商在2018年1月2日就已發現了上述社交媒體上的帖子，卻直到4月10日與邢的女兒及其前夫舉行會談時才提出此事。而邢更聲稱，他從開發商那裏知道有關社交媒體的帖子的事情，是到了8月2日。
2018年5月Yucca自行在MLS上出售了該物業。
邢辯稱，雖然他違約在MLS上放盤，但已在規定的時間內糾正，不應作為違反或終止合約或被沒收已付款項的理由﹐而且這也是一個無知的錯誤(Innocent Mistake)，因為合約的附表Z也是明確允許他轉讓出售該物業。
開發商則強調，雖然放盤系統內的放盤已經撤下，但社交媒體上的帖子猶在，直到2018年8月初才刪除，這也屬於放盤行為。況且﹐開發商也沒有收到放盤已終止的通知，即便收到，社交媒體的帖子沒撤，問題並未解決。
邢稱，社交媒體上的帖子只是口耳相傳的營銷行為，並沒有放放盤，即使這些帖子最終導致物業的轉讓或出售也是如此。
法官則支持邢的觀點，認為社交媒體的帖子不受合約附表X的限制，因為這些帖子不是直接或間接的轉讓、放售、出售，只是屬於嘗試去做這些事情。「嘗試做某事」與「直接或間接做某事」並不相同。
而且附表X中有選項，允許開發商禁止買家「嘗試」進行此類操作，或專門限制營銷或廣告，但開發商沒有選擇禁止，等於是放棄了禁止或限制社交媒體發布的權利。
此外，開發商明確在2018年1月2日就已得知社交媒體帖子的事情，卻直到4月10日才投訴，這更說明社交媒體發布並未違反合約。
在普通法中，當某一方提供違約通知後，是否有權終止合約，部分取決於，當事人是否在協議規定的期限內對違約行為進行補救。
在此案中，開發商發出違約通知，邢便立即採取補救行動，就不能再以違約為由終止合約。
既然開發商不是因邢違反協議而終止合約，也就沒有權利沒收邢的押金和前期費用，必須如數退還。
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