論者評共享股權抵押貸款 未能助更低收入家庭置業

[2019.03.21] 發表

【明報專訊】聯邦自由黨政府新鮮出爐的財政預算案，對於首次購房者的幫助不少，甚至動用聯邦機構以參股的方式進行資助，減輕購房者的按揭負擔。為此，聯邦政府在3年內將撥款12.5億元，將其稱之為「共享股權抵押貸款」計劃。

從功能上來看，這個計劃近乎於一種幾乎無息的貸款，而且在購房後的未來幾年內，不需要任何回報。

但並不是每家都能享受這樣的福利，只有家庭年收入不超過12萬元的人家，而且還能拿出房價的5%作為首期，而且屋價最多只能是申請人家庭年收入的4倍，即房價不超過48萬元，才有資格獲取加拿大按揭和房屋公司(CMHC)的資助。

房屋公司原本的職責，是為房屋按揭提供保險，以支持加拿大絕大多數的住房市場，如果上述計劃得以實施，房屋公司的作用將會更大。一旦獲得申請，房屋公司就會按房屋的新舊來提供不同的資助。如果是新建的房屋，房屋公司的資助款會是房價的10%；如果是二手房，則只提供房價的5%。

這筆錢將會是房屋公司以入股的方式計入這筆房產，而購房者獲得這筆貸款之後，其向銀行申請按揭的數額也隨之減少，還貸的負擔自然也減輕。

舉例來說，如果一位首次置業者想要購買一個價格40萬元的房屋，他們必須首先能提供2萬元的首付。通常情況下，購房者就要向銀行爭取38萬元的按揭，但在新規則下，如果要買的房屋是新建的房子，那房屋公司就會提供4萬元的無息貸款，並以此換取該房產10%的股份。

此事買家要向銀行申請的按揭貸款數額，就降到了34萬元，不再是之前的38萬元。以年息3.5%，還款期為25年的標準按揭計劃來計算，買家每月的還款數額就可以節省200元，每年可節省的成本超過2700元。

雖然房主最終還是要償還房屋公司的股份，但不必在借到錢之後就必須開始還錢，而是可以等到他們將該房產出售之後，除非他們自己願意早還。

目前還不清楚的是，房屋公司的這筆貸款會不會有利息，如果房主的房產價值上升，將來賣出更高的價錢，屆時還給房屋公司的錢，是按售出價的10%，還是按原來購入時的10%？

對於聯邦政府的這個計劃，德勤(Deloitte)會計師樓的首席經濟學家亞歷山大(Craig Alexander)認為這是一個「聰明的主意，利大於弊」。

「你需要注意，政府最終不會制訂出哄抬價格的政策。總的來說，這個計劃可以幫助更多的加拿大人開始攀登住房階梯。」

聯邦政府預測，在未來3年內，該計劃可以創造10萬首次置業者。但加拿大皇家銀行首席經濟學家賴特(Craig Wright)則認為這是一個自找麻煩的解決方案。

他引用2016年政府人口普查的結果稱，當年約有67.8%的加拿大人擁有自己的房屋，其中卡加利(73%)，多倫多(66%)，高於許多國家。就連美國也只是63.4%，而且還在迅速下降。其他國家的首都，例如巴黎(33%)、柏林(37%)和倫敦(47%)。

就連更喜歡租房住的滿地可市居民，自主擁有產權的市民也有55%。由此賴特認為，加拿大不存在房屋所有權問題。聯邦政府推出這個計劃，動機更多是關於政治而非政策。

而且如果該計劃實施不好的話，之前聯邦政府給房地產市場採取的降溫措施都會付之東流。那些措施包括限制貸款條件，設定最頂首付標準、強制進行按揭貸款壓力測試等。

「需求現在就將出現，而供應要在稍後才出現。並且在短期內，價格可能還會走高，所以，你更買不起房子。還有一個問題，如果房價下跌，向房屋公司還債時，是不是可以少還一些？」

加拿大政策選擇中心的經濟學家麥克唐納(David MacDonald)也認為，該計劃並沒有真正幫助人們以更低的成本賣方。

「從房屋公司獲得的新貸款，或者是從RRSP處抽取更多的資金，都不能使住房更便宜，只是多了一個必須償還的融資渠道。」

首次購房者從RRSP中抽取的金額，從過去十年的2.5萬元上調到3.5萬元。而且那些離過婚或與同居伴侶分手的人，即便不符合首次置業的標準，也可以參加上述計劃。

類似的政策曾在中國提出，結果導致了許多地方的離婚率大增，不少夫妻假離婚以避開對非首次置業者購房的限制。此外，聯邦政府還將擴大其2017年啟動的計劃，以資助廉租屋的建設。去年，它加強了租賃建設融資計劃，增加了1.4萬個居住單位，而此次的預算還將為該計劃增加9年的資金。

對於現有計劃增加100億元的成本，聯邦政府表示到2028年將有42500個新的廉租單位加入加拿大的待租存量。

房屋交易的數額愈來愈大，交易方式也愈來愈複雜，聯邦政府也隨之加緊收稅，去年就多收了1億元。

嘗到這個甜頭之後，聯邦政府在未來5年之內將向加拿大稅務局提供5000萬元，加強打擊下列交易時出現的逃稅行為：

‧報告出售主要住所；

‧確保出售第二處房產需繳納適當稅款；

‧報告房地產翻建的收益；

‧報告房屋銷售佣金為應稅收入；

‧建築商在新屋銷售上收取GST或HST。

政府表示，加強打擊逃稅的行動，不但能彌補投入，還能在未來5年內帶來6800萬元的收入。

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