華裔業主收訂金毀約遭索償
判賠樓價升值額訂金逾10萬
【明報專訊】大溫東面一宗房產買賣因為解約而出現紛爭，兩名華裔業主被告上法庭，敗訴後被判賠一年樓價升幅及其他開支逾10萬元。
法庭文件顯示，兩名男女華裔房地產賣家在2007年接受一對準買家出價50多萬元收購其位於溫哥華東區(East Side)的一幢物業，並收取買家2.5萬元訂金，卻兩次以另一名買家已提出沒有法律約束力的「知會備忘」(caveat)為理由，指與該落訂準買家的買賣協議因此知會備忘「受挫」(frustrated)而無效。
準買家事隔8年才入稟
準買家兩人在事隔8年於2015年才入稟法院控告賣家連帶另一名買家違約，要求與訟人賠償訂金和物業測量費用外，更要求賠償物業在2007年至2015年之間的樓價增值約44萬元。
卑詩最高法院在本星期三就此案作出裁決，認為賣家違反買賣協議，判賣家全數承擔對準買家的賠償，而作為案中另一與訟人的另一名買家則毋須作出賠償。
然而，法院亦認為準買家沒有及時重回市場物色另一幢物業也負上一定責任，裁定賠償樓價增值額只限2007年至2008年之間約7.7萬元。另外賠償2.5萬元的損壞訂金以及2385元的測量費，總共103,985元。
案件涉及物業位於溫哥華東端米勒街，而據判決書所載，該物業在2015年10月原訟方準買家薩赫第瓦(Sachdeva)父女入稟法庭向兩名鄭姓(譯音)業主提請違約賠償時的估值為96萬元。
據判決書記述，患有中風症的薩赫第瓦爸爸(目前已去世)在2007年8月16日與鄭姓業主簽署合同以52.1萬元買賣溫市米勒街物業，買方同時向賣方以支票交付訂金2.5萬元，協議於同年10月31日完成整個交易。由於鄭姓業主在達成此協議前與另一名準買家熱雅勒南(Jeyaratnam)就同一幢物業的買賣進行商討，業主兩人要求合同附帶條件，指他們需要在同年8月24日或之前徵求法律意見，確定與熱雅勒南沒有約束力合同後，與薩赫第瓦達成的合同方能生效。由於熱雅勒南就在8月24日當日針對米勒街物業發出告誡業主避免出售物業給另一名準買家的「知會備忘」，而鄭姓業主又沒有對薩赫第瓦作出任何豁免，於是交易告吹。
據判決書續載，薩赫第瓦再接再厲，瞬即在知會備忘發出翌日再度向鄭姓業主提出收購米勒街物業的要約，今次開價53.5萬元，比首次開價高出1.4萬元；鄭姓業主在沒有要求準買家另交訂金並不附帶任何條件的情況下接納要約(offer)，雙方達成合約同意在同年10月2日完成交易，日期比已告吹的合約早了差不多一個月。其後薩赫第瓦爸爸於同年9月10日將此第二份合同轉讓給女兒；身為牙醫的她除負責自資繳付2.5萬元訂金外，更自資約9.5萬元及申請42.8萬元按揭貸款以支付樓價，另外花費約2400元對米勒街物業進行測量，計劃在購入物業後在原址另建新屋作投資用途，由其父親作物業開發人。
然而熱雅勒南同樣是再接再厲，在同年9月16日向鄭姓業主發出申索陳述書(statement of claim)要求兩人履行他指稱是具約束力的合同，接着在9月26日針對米勒街物業發出待決訴訟證明書(certificate of pending litigation)，阻撓鄭姓業主向薩赫第瓦父女出售物業。
據判決書所稱，男方鄭姓業主(於2016年10月去世)在9月30日帶同一束鮮花到訪薩赫第瓦住宅，親自告知薩赫第瓦父女因為自己所作出的「錯誤」，加上熱雅勒南的兩項行動﹐而無法完成物業交易，並要求退出合同。
薩赫第瓦爸爸據說對此表示同意並「非常遺憾」，然而其女兒卻拒絕退出合同。她亦在同一場合詢問鄭氏可否向她出售他在米勒街的另一幢物業，然而鄭氏婉拒。
法官認為業主違約
判決書續稱，就在第二份合同原定成交日不久，薩赫第瓦駕車駛經米勒街物業並探訪在內的鄭氏業主；當時鄭氏表示可歸還2.5萬元訂金，並表示可向薩赫第瓦出售溫哥華西端(West Side)49西街2289號的物業，然而鄭氏最終並沒有退還訂金及售出該物業。
原訟人最後在2007年11月2日向鄭姓業主及熱雅勒南發出待決訴訟證明書及知會備忘，隨後鄭氏及熱雅勒南均提出答辯書回應。原訟人在2009年向法庭提出簡易判決跟與訟人的糾紛，而鄭氏則發出針對熱雅勒南的「第三方通知書」(third party notice)，聲稱熱雅勒南的民事法律行動導致鄭氏與薩赫第瓦的物業買賣合同受挫(frustrated)無效。最後法庭於2015年4月裁定鄭氏與熱雅勒南之間並不存在具約束力的合同。原訟人其後於2017年2月向鄭氏及熱雅勒南提出以簡易判決程序解決糾紛；鄭女表示自己無法售出物業，同時薩赫第瓦女方表示自從2007年8月起無法找到另一幢心儀物業。
卑詩最高法院於今年6月下旬審理此案並於本星期三作出裁決。法官認為，鄭姓業主沒有認真查明與熱雅勒南是否存在具約束力合同，並在事實上不存在此等合同的情況下拒絕與原訟人成交，實屬違約行為，裁定業主必須向原訟人賠償2007年至2008年期間米勒街物業的增值金額，也就是53.5萬元至61.16萬元的差價，也就是7.66萬元，同時歸還訂金2.5萬元及賠償測量費用2385元，總金額為103,985元。法官認為，原訟人應該在2009年沒有任何希望收購米勒街物業的情況下重返市場物色其他物業，而且原訟人可以選擇購入其他地址以建其新屋，所以大大限制原訟人要求賠償的物業增值金額。
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