摩貨炒樓完全合法只違操守 即使完全禁絕無助冷卻樓市
【明報專訊】大多區及大溫區出現的「摩貨炒樓」(shadow flipping)情況各有不同﹐基本上兩款都屬合法。據地產業內人士稱﹐大多區主要涉及購買柏文住宅單位樓花﹐但於交樓日前轉手獲取住宅升值的利潤﹔但大溫區較多發生地產經紀隱瞞賣家﹐在交樓前讓買家暗中轉手多次而獲更多佣金的情況。該地產經紀很可能違反了地產局的專業操守規則﹐有機會被罰數千至1萬元。
地產業人士表示﹐大溫區近年於房屋轉手時﹐地產經紀使用更多「轉讓條款」(assignment clause)情況﹐即是讓買家於交樓日(closing date)前將房屋多次轉手﹐地產經紀因而於出售同1間屋期間獲數次佣金。
舉例說﹐地產經紀找到買家甲以250萬元購買1間住宅﹔買家甲以280萬元價轉手給買家乙﹔買家乙以310萬元轉手給買家丙後才到交樓日。賣家蒙在鼓裡﹐以為是賣給買家甲而獲250萬元減佣金。
買家甲及買家乙從中分別獲得30萬元利潤﹔該名地產經紀則獲得3次佣金。
買家甲及買家乙賺取的30萬元﹐其中一半要報交入息稅﹐但他們不用付土地轉讓稅﹐因仍未接收住屋。
地產業人士指出﹐上述情況於大多區較少發生﹐但大多區較多發生在買家購買柏文住宅單位樓花﹐但於交樓日前轉手獲取住宅升值的利潤。
安省華人地產專業協會副會長吳樹聲表示﹐上述大溫區有地產經紀隱瞞賣家﹐在交樓前讓買家暗中轉手多次而獲兩､3次佣金的情況﹐他暫時未有聽聞過在大多區發生。
以安省的地產局規則﹐該名經紀是違反了專業操守﹐由於隱瞞賣家。倘若被查出﹐會至少被罰數千元。
他續稱﹐至於買家在大多區購買柏文住宅單位樓花﹐但於交樓日前轉手獲取住宅升值的利潤的情況﹐是完全合安省法規。現時差不多所有發展商都容許樓花買家在未交樓前轉手﹐但要付3000至5000元手續費。
買家獲得的利潤之中﹐有一半要申報交入息稅。
多倫多懷雅遜大學Ted Rogers商業管理學院副教授海德(Murtaza Haider)也認為﹐上述大溫區有地產經紀隱瞞賣家﹐在交樓前讓買家暗中轉手多次的情況﹐在大多區較少發生。
他指「不良」地產經紀除隱瞞賣家多次轉手外﹐也會嘗試說服賣家以較市價低的售價出售﹐從而買家有空間在交樓前數次加價轉手﹐故賣家要做足功課﹐調查其住屋的市價。
他續稱﹐近年大多區較大溫區有較多新建柏文住宅﹐故購買柏文住宅單位樓花﹐但於交樓日前轉手獲取住宅升值的利潤的情況﹐較多在大多區發生。
他不同意省府插手推出新法去限制買家於交樓日前不准轉手﹐但支持加強執行現有規則﹐嚴懲違規的地產經紀。
地產投資網絡的高級分析家坎貝爾(Don Campbell)指該項「轉讓條款」應用於溫市､多市､卡加利市､愛蒙頓市及差不多全國各市。但認為地產經紀隱瞞賣家﹐在交樓前讓買家暗中轉手多次而獲兩､3次佣金的情況甚少發生﹐對樓市的影響也甚微。
他認為﹐杜絕「摩貨炒樓」也不會令大溫區的樓市冷卻﹐由於樓市也受低利率､外國人投資､大溫區缺乏建屋土地等因素影響。
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