專家著書敲警鐘 房產投資飈 泡沫瀕爆破
【明報專訊】當多倫多和溫哥華房地產市場行情持續火熱上漲之際﹐一位房產專家出版新著《當泡沫破滅﹕在加國房地產市場崩潰後生存》(When the Bubble Burst: Surviving the Canadian Real Estate Crash)。作者是麥克貝斯(Hilliard MacBeth)。他認為如果大調整發生﹐近年置業者面臨最大風險。
他提出的加國房產市場過熱的新證據是﹐加國房地產的年度投資總額達到約1200億元﹐佔到全國當年國內生產總值(GDP)的將近7%。他注意到﹐美國房地產市場爆破之前﹐該比例僅為6%。因此﹐「我們的泡沫更大」。
按照他的研究結論﹐一旦市場崩潰﹐處於最有利地位的是2000年之前出生的年輕人﹐如果他們迄今還未入市、無債一身輕。他們的年齡應在18到34歲之間。「如果他們還沒有買房子﹐他們的最佳策略應該是﹐儲存更多的可用來做首期的錢﹐然後靜候市場生變」。
此外﹐他認為﹐那些屬於「嬰兒潮」世代的、55到69歲年齡段的業主﹐「也應處在相當好的情形中」﹐如果他們購房的時日已久。
但同樣是「嬰兒潮」一代的業主﹐「如果他們以自己的物業抵押﹐來做房屋的裝修」﹐或者和自己的孩子合簽房屋貸款、幫助他們首次成為業主﹐那麼他們打算順利退休就比較成問題了。
那麼如果變局發生誰的處境最不利呢。他說﹐「那將是近年中購房的人們」。他們是X世代的人﹐年齡在31到54歲。「按照我的研究﹐他們放入房地產市場的錢最多、家庭債務最高﹐而在免稅帳戶、互惠基金和股票市場當中的錢最少」。
加拿大房屋銷售成交﹐從今年2月到3月增加了4.1%。
加拿大的房屋價格在過去10年中直線上升。兩大熱點城市多倫多和溫哥華的房價﹐僅去年一年的增幅就是7.8%﹐和7.1%。
此外﹐多重放盤系統(MLS)房價指數3月份比去年同期提高了9.4%。
房產分析師拉比杜克(Ben Rabidoux)表示﹐建築業就業人數佔總人數的比重目前是歷來最高﹐「那意味着市場的任何下降都會讓經濟和勞動市場有明顯的痛感」。
國內外認為加國房市過熱的看法比較佔上風。《經濟學人》(Economist )雜誌認為﹐加國市場過熱35%。債信評級公司Fitch 和國際貨幣基金也有類似警告。加央行行長去年12月時認為過熱達30%。
不過﹐加拿大貸款和房屋公司的判斷比較樂觀。他們認為﹐加國市場過熱有限﹐價格超過收入約3%。該公司首席經濟師杜甘(Bob Dugan)認為﹐市場調整是多種因素促成的﹐包括過熱、建設數量過多和價格升勢提速等。
