大多區樓價中產亦吃力
地價漲 規管嚴 成本增
【明報專訊】根據多倫多道明銀行昨天發表的報告指出﹐大多倫多地區地產市場在過去10年蓬勃發展﹐但背後卻有潛在結構性的隱憂。由於地價上漲﹐加上政府規管嚴格﹐由更改土地用途﹐以至發展許可證的申請時間愈來長﹐拖長了興建時間﹐因此增加了建築成本﹐樓房價格難以負擔的情況﹐由低入家庭蔓延至中收入家庭。
另外﹐省府於2005年相繼引入的Places to Grow Act與Greenbelt Plan法例﹐都令發展商被迫轉向城市或市中心地區建屋。多市政府又將新屋發展費大幅增加4倍﹐以補貼基建成本。一間獨立屋的發展費高達2.8萬元﹐柏文大廈則為1.8萬元﹐令發展商寧願興建柏文大廈﹐因為可將成本攤分予多個買家。
該份名為《大多區房屋興旺掩蓋了正在擴大的結構性挑戰》(GTA Housing Boom Masks Growing Structural Challenges)的報告指出﹐在1990年末﹐柏文單位佔興建中的新屋約四成左右﹐最近年這個比例已升至八成。但鑑於地價及發展費增加﹐新型的柏文單位愈來愈小﹐過去一個800呎面積用作1房單位﹐如今同一面積則設計成2房單位。
報告並且質疑﹐大多倫多地區的住戶有56%為夫婦(或育有子女)﹐他們都追求更多的生活空間﹐但柏文單位根本不能配合這些戶型的需要。
由於地產商近年致力興建柏文大廈﹐令其他類型的樓房﹐如鎮屋或獨立屋﹐以至租住用途的居住單位供應量減少﹐導致這類型樓房的價格上漲﹐市民上車更難。
以平均價格為74萬元的獨立屋為例﹐市民要負擔房貸﹐包括支付10%的訂金﹐家庭平均收入必須遠高於14萬元。
在柏文單位方面﹐市民上樓的機會相對購買獨立屋較易﹐其中905地區的柏文價格還較多倫多市中心同類型單位平宜﹐但市民應付首期及償還每月貸款時﹐仍需較長的儲蓄期。
在這情況下﹐市民惟有被迫繼續租屋﹐故報告估計租屋在未來將愈見普遍﹐在惡性循環下﹐令政府提供的廉租屋供不應求。
多倫多道明銀行展望﹐未來5年﹐每年將有3萬至3.5萬個家庭組成﹐估計這個人口變化仍為房屋需求帶來壓力。在柏文市場上﹐未來幾年將有6萬個單位湧入﹐估計供應量將超額2.5萬個單位﹐儘管租賃市場的需求增加﹐但只能填補部分多出來的單位﹐故投資柏文單位的成本可能會略為超過出租所賺取的收益。
大多區樓房市場買賣今年可能略為放緩﹐重售價的增幅將由去年的5%下降至接近零﹐到了2016/17年﹐重售價預期會下跌2%。柏文單位價格則每年會下跌4%。
