加國適齡置業人多 抵消加息負面影響
2014年踏入尾聲之際﹐利率料將於新的一年上調及屋價過高成為備受關注的樓市兩大不利因素。不過﹐據一份研究報告﹐加國人口增長側重成家立室的年齡組別﹐應可紓緩加息對樓市的衝擊。
根據國家銀行(National Bank)的一份研究報告﹐有關住房負擔能力的詳盡分析﹐需要考慮到人口的因素﹐因此對於世界著名雜誌《經濟學人》指本國樓市有泡沫之說並不同意﹐且相信本國樓市的表現﹐將會比很多觀察家所預期出色。
該銀行的高級經濟分析員Matthieu Arseneau在報告中指出﹐本國的新家庭數目的增長將會有助減輕房貸利息上升對樓市所帶來的打擊。
這名分析員在報告稱﹐目前本國的人口增長極之側重於20歲至44歲這個年齡組別﹐而這些人最有機會組成家庭。
這報告把焦點放在近年來移民趨勢及新家庭的增長﹐因為這兩方面均反映出人口對樓市的需求。
報告稱﹐在2001年至2011年這段間﹐美國及加拿大人口增長幅度不同﹐可以反映出人口與樓市需求的關係。
美國的樓市由2001年至2006年之間形成泡沫﹐而在這段期間﹐加拿大人口的增長是美國的三倍。甚至乎在未來五年﹐加拿大的增長還是比美國高出一倍。
報告指出﹐一般來說﹐年齡介於20歲至44歲之間的人﹐成立新家庭的機會較大。這些新家庭要解決居住的問題﹐可能是租屋﹐也可能是置業﹐所以將會帶動市場對房屋的需求。
加拿大這個年齡組別的人口增長表現出色。以2012年為例﹐增長幅度達1.1%﹐而同期間發達國家則下跌了0.3%。
不過﹐這主要是因為本國吸納移民的結果。2012年到達加國的新移民當中﹐這個年齡組別的人數共有147,000名。若非他們成為了新血﹐這組別的人口應會是不升反降。分析資料顯示﹐這個組別的增長率已在2012年見頂放緩。無論如何﹐這類別的人口的數目肯定仍然會有所增加﹐但其他國家的情況卻相反﹐至2018年前會急速減少。
在評估本國的樓市的回落情況方面﹐由移民帶動的人口增長可以發揮不可忽視的紓緩作用。
報告在結論中指出﹐目前加拿大的經濟增長動力正在減弱﹐而且很多觀察家對本國的樓市並不樂觀。但值得強調的是加拿大經濟正處於顯著的人口增長期﹐並且側重於20歲至44歲的最有機會組成家庭的年齡組別。
事實上﹐這組別的人口在2012年以20多年來最快的速度增長﹐也遠高於其他的發達國家。這個現象將會有助減輕房貸利率上升對加拿大樓市的打擊。
報告進一步稱﹐從這一點來說﹐並不同意《經濟學人》指加拿大屋價有泡沫而日本的屋價則不應當持平的說法。報告認為﹐更為周全的分析應要顧及人口因素。因此﹐該分析員估計﹐加拿大的樓市的表現將會比很多觀察家所預期的更為出色﹐當中包括了《經濟學人》。
