灣區熱搜：租約糾紛 港資創業基地控業主阻運作 指無共識下解約 業主反駁失實交仲裁

灣區熱搜：租約糾紛港資創業基地控業主阻運作指無共識下解約業主反駁失實交仲裁

[2024.11.19] 發表

【明報專訊】廣州市一間港資投入營運的創業基地七客創悅灣，與市級國企廣州輕工集團旗下企業新仕誠企業發展股份有限公司因發生租約糾紛，今年6月底被新仕誠發出解約通知書。創悅灣指摘對方在未有解約共識之下，接連數月以多種方式阻礙基地運作，並影響到基地租戶無法經營(見另稿)。新仕誠回覆本報查詢表示，創悅灣的指控與事實不符，以偏概全，租約糾紛已交仲裁機構審理。

明報記者陳子凌

創悅灣創業基地位於廣州市員村的T.I.T智慧園內，T.I.T智慧園由廣州市國資委旗下的廣州輕工工貿集團所擁有，集團子公司廣州新仕誠負責開發和營運，並由新仕誠轄下的廣州提艾提智慧園投資發展有限公司負責物業管理。2020年5月，創悅灣通過廣州產權交易所向新仕誠承租T.I.T智慧園當中9組舊廠房物業，計劃打造青年創業、生活文化、餐飲娛樂的示範區，再租予商戶和初創企業。

業主貼大字報指欠租基地斥未履租約

今年6月底，創悅灣範圍內張貼了多張新仕誠與創悅灣解除租約通知書的「大字報」，內容指因創悅灣拖欠租金及管理費，構成嚴重違約，故於7月1日起與創悅灣解除租約，創悅灣須於7月4日之前遷出及即時繳清欠費；同時通知創悅灣的租戶改與新仕誠簽租約，否則亦要在7月4日前搬走。創悅灣其後張貼公告反駁，指自2020年承租後為項目斥巨資重新規劃及裝修，但多年來一直面對新仕誠沒履行租約的困擾，新仕誠對外公開宣稱解除合同的理據歪曲事實，影響了創悅灣商譽及租戶經營。

基地稱被斷電毀門鎖維修為由停升降機

據創悅灣發言人陳小姐表示，除了被張貼「大字報」，過去數月基地還發生被人拉閘斷電，辦公室、電表房、放置生產設備的房間等被貼上封條和門鎖被破壞的情况，也曾發生創悅灣員工試圖交涉，被留守現場身穿疑似保安制服的不明人物推跌在地的事故。此外新仕誠又以維修為由停用升降機，影響租戶出入。另據新仕誠官網顯示，其在8月底將創悅灣所有租用物業更換房屋編號，放在廣州產權交易所招租。陳小姐認為，在合約糾紛未解決之下，新仕誠的行為已嚴重影響到創悅灣及基地租戶的正常經營。

就創悅灣的指控，新仕誠11月6日透過電郵回覆本報查詢表示，對方所述內容與事實情况不符，以偏概全，但因所述涉及的租賃合同糾紛已提交仲裁機構審理，故無法透露相關情况。

稱物業結構質量問題只用55.5%面積

陳小姐表示，創悅灣於2020年7月向新仕誠承租了總建築面積8226平方米的9組物業，多年來實際只使用到4571平方米面積、即原定總建築面積約55.5%，原因是當中部分物業因結構質量等需收回，但新仕誠未有提供置換方案，打亂了創悅灣原本對整個區域規劃的部署。後來又與新仕誠發生爭拗，包括最後一組物業交付時的質量證明問題、起租期生效時間被更改等。陳小姐說，這些年創悅灣一直嘗試跟新仕誠協商，也曾向其母公司廣州輕工集團求助，但新仕誠始終拒絕洽談。她強調，創悅灣項目已投入數千萬元，現時已決定反訴新仕誠違約及妨礙基地生產經營。

專家：仲裁前礙營運或負民事責任

有內地法律人士指出，出租方未能按租約交付全數物業面積，要視乎雙方簽署的合同對物業交付標準、交付時間等具體約定，若未能按合同要求完成交付，出租方可能構成違約。如果承租方提出要有政府部門開具的工程質量證明等文件才同意交付，除非合約有列明提供該證明是交付的前置條件，否則承租方不應拒絕接受交付。

法律人士也指出，當雙方對租約出現糾紛，在對租約是否已解除未達共識，或由法院或仲裁機構確定前，出租方採取會影響承租方生產的行動，例如佔據承租方使用的設施、貼封條等，可能面臨民事賠償等責任。

至於出租方直接與次承租方(即承租方的商戶)重新簽署租賃合同的行為，法律人士稱，因為出現糾紛，承租方具客觀原因拖欠租金，導致出租方沒法從持有的物業、商舖獲取收入，從自救角度去尋租是可以理解，但需要考慮到，若法院最終裁決結果是出租方與承租方的提前解除租約無效，原合同繼續履行，則出租方可能要面對跟商戶或第三方承租者違約的風險。

總括而言，法律人士建議，無論是企業或個人，與業主簽訂租賃條款時，條款愈清晰細緻愈能避免日後爭拗，保障自己權益。若出現糾紛也應及時行使自身權利，避免情况惡化或事情變得更複雜時才處理，使難度增加。