需分攤60萬元維修費 共管鎮屋40業主震驚
專家﹕買舊物業要了解儲備金
【明報專訊】年久失修的住宅往往會令業主出現大額的額外開支，渥太華市附近一個共管鎮屋出現總額60萬元的維修費，令所有住戶都大吃一驚。專家因此提醒購買落成時間久遠的共管柏文/鎮屋買家，購前一定要了解管理公司的財務狀況。
這處位於小鎮Kanata的Stratas Court鎮屋區，今年3月收到物業管理公司「卡爾頓共管柏文公司 281」(CCC281)的維修計劃，要修繕這處有40年歷史的鎮屋區的陽台和樓梯的護欄(railings)，以及漏水的玻璃太陽房(glass solariums)，總費用將達到60萬元。
看到這個數額，鎮屋區的40家業主大感吃驚。雖然他們去年9月就被告知要進行這一維修，但直到3個月前才得知總額，而現在他們只有不到3周的時間來支付自己的份額。
退休人士布勞恩(Lynn Braun)說﹕「我當時震驚得都說不出話來，當場就哭出來，我是一年前才買這鎮屋，才住了不到9個月，但我現在要繳納1.3萬元的維修費。此外，我還要支付按揭和公共鎮屋的管理費。」
布勞恩說，她現正努力籌錢，但希望渺茫，令她開始考慮是不是要搬家。「我不能生活在這樣的恐懼中。對我來說，這不是退休生活。」
Stratas Court上的5幢3層鎮屋建於上世紀80年代。在總共40個住戶單位中，有30個單位的太陽房採用玻璃鑲板。按一份地產信息所描述，「玻璃太陽房能令室內明亮通風，自然光線充盈整個空間，全年都能營造出舒適宜人的氛圍。」
但這種設施的維護費用也不便宜。去年有研究機構對這種太陽房進行研究，發現這種太陽房會常年出現漏水現象，也經常需要維修。再加上鎮屋的木質外部構件會腐朽，以及圍欄日久之後也不再符合建築規範。
所有的這些都需要不菲的維修費用，研究機構因此認為，現有的共管管理公司的儲備金遠遠不足。
上述情況如今就擺在Stratas Court鎮屋區的業主面前。管理公司警告，不接受延期付款或分期付款。
一些業主被告知，如不能在截止日期前支付分攤的費用，管理公司將立即對其房產進行留置(place a lien)。
要繳納1.1萬元的戴維斯(Jonathan Gibson Davis)是一位單親父親，雖然他的份額在60萬元中是最低，但他也不得不將所有東西都用到極限，然後去貸款。這將使他的「經濟狀況倒退好幾年」。
但CCC281堅稱，必須在本月底前全額支付這筆款項，以便在施工季節到來前及時聘用承包商，避免成本上漲。
在安省，共管柏文管理公司必須進行年度儲備基金研究，以確定是否有足夠的現金來支付迫在眉睫的維修和維護費用。
專門從事柏文法的律師埃斯卡約拉(Rod Escayola)說，其他柏文管理公司最近在維修費用方面，都面臨實際賬單遠高於儲備基金估算的狀況。他因此提醒購買共管柏文的人，一定要索取「狀況證明」(Status Certificate)，以了解柏文管理公司最近的財務健康狀況。
