加國市中心辦公室空置率創新高 多市新增大量寫字樓供應是主因
【明報專訊】商業地產服務公司世邦魏理仕(CBRE)的數據顯示，截至去年底，加拿大全國市中心辦公室空置率創下紀錄新高，達到19.7%。業內人士指，罪魁禍首是多倫多大量新供應，其他因素包括新冠疫情導致更多人轉為在家工作，企業擔心經濟衰退，以及湧到本國的科技公司停止招聘和擴大業務。
CBRE表示，「健康」的辦公室空置率應在10%至12%之間。它指，市中心辦公室空置率創新高其中一個主要原因，就是新冠疫情導致更多人轉為在家工作，但這並非唯一因素。
動力基金管理公司(Dynamic Funds)副主席兼房地產投資組合經理貝納文特(Maria Benavente)指，總體而言，因新冠疫情引致的在家工作模式，對辦公室市場產生重大影響，致使10%至15%需求已被「永遠摧毀」。
致遠程工作「摧毀」15%需求
但CBRE加拿大研究主管米漢(Marc Meehan)認為，第三季市中心辦公室空置率高，「新增供應絕對是最大影響。」其他因素包括在家工作，以及「擔心經濟衰退或對潛在經濟衰退及經濟增長的擔憂」，至於第四個因素則科技業有關。他解釋說：「特別在多倫多和溫哥華，其他包括滑鐵盧、渥太華和滿地可，甚至還有卡加利，我們在疫情期間看到美國科技公司在那裡的大量需求。這些公司原本應在美國舊金山灣區、西雅圖、紐約和華盛頓特區開設總部。在疫情期間，這些公司蜂湧至本國，尋求可負擔勞動力。」
米漢稱，加拿大有大量大學畢業的高技術人才，並「通過加速入境的移民計劃」引進技術工人，這致使加拿大能夠吸引科技公司。可是不久之後，科技股估值開始回落，相關公司因此而停止招聘和擴大業務。
儘管去年最後一季本國整體辦公室空置率達到19.4%創新高，但從淨吸納量(net absorption)來看，本國大部分地區的情況已大大改善。淨吸納量是衡量辦公室空間需求的指標，以顯示租戶是否普遍縮減辦公室空間並將之交回市場，還是佔用更多空間而且不斷增加。
米漢指，卡加利是一個例子，在去年最後一季，當地市中心的辦公室空置率高達30.2%，但值得注意的是，自2014年能源危機以來，該市致力消除負淨吸納量。在去年全年，卡加利的正淨吸納面積為667平方呎，相等於3幢中型寫字樓。卡加利還有一個「極成功的辦公室改造計劃」，涉及提供激勵措施，將功能較弱的辦公大樓改為住宅單位。米漢說，除了卡加利，溫哥華、愛蒙頓、渥太華和哈利法克斯均已有改善，但多倫多大量新供應對全國數字產生巨大影響。在去年最後一季，多倫多新增超過62萬平方呎全新辦公室空間，致使當年有關總數達到110萬平方呎。
CBRE加拿大執行董事莫拉蘇蒂(Paul Morassutti)在新聞稿中指，因應全球趨勢，辦公室使用率和需求反彈，這將有助改善本國大多數城市的辦公室基礎設施，而一旦新建築竣工，多倫多也將從整體趨勢中受益，因為新供應對市內空置率影響最大。
總體而言，卑詩省、阿省和大西洋省份的辦公室空間需求已有改善，但安省和魁省大部分地區這一需求「在(去年)第四季疲弱」。
