14年首鬆 1500萬自住樓可按七成 金管局：減置業不便 陳茂波：非減辣前奏
【明報專訊】金管局自2009年推出按揭貸款逆周期措施以來，首次放寬住宅物業按揭成數，其中1500萬元或以下自用住宅物業最高按揭成數，由五成至六成上調至七成，為2015年以來再現七成按揭上限，3600萬元以下物業最高按揭成數亦有所上調(見表)，惟非自住物業按揭上限不變，一律維持五成。金管局總裁余偉文表示，當局目標在維持銀行體系穩健，同時盡量減少措施對市民置業的不便，在綜合考慮樓價走勢、樓市成交量、本地經濟和利率環境等因素後，認為有空間放寬限制按揭措施。
3600萬元以下樓最高按揭上調
財政司長陳茂波在網誌表示，壓抑炒賣及投資活動的「樓市需求管理措施」(即「辣招」)沒有改變。他強調今次調整不存在任何形式的「減辣前奏或變奏」，政府沒有所謂「減辣」考慮。
非住宅物業最高按揭升至六成
金管局公布，1500萬元以上至3000萬元自用住宅物業的最高按揭成數，由五成上調至六成，3600萬元以上物業則維持在五成，按揭保險樓價上限亦相應調整，1500萬元或以下住宅計及按保最多可借八成(見另稿)。金管局同時調整非住宅物業的最高按揭成數，由現時五成提升至六成，而以資產水平為審批基礎的按揭貸款，最高按揭成數由現時四成提升至五成。措施即時生效，昨日簽署臨時買賣合約的物業交易皆適用，換樓或轉按客戶皆可適用相關要求。
余偉文表示，住宅樓價至今年6月底，已自2021年高峰下跌13%，非住宅物業市場亦自2018至2019年高峰下跌，另外利率可能在往後處於較高水平，環球經濟增長放慢也會對本地經濟有影響；金管局調整按揭限制後，能為置業者給予靈活的財務安排，而本港銀行體系仍然有充裕緩衝，應對樓價一旦出現大幅調整的挑戰。
指銀行體系緩衝足應對樓價大調整
不降收入供款比率壓測要求
過去金管局回應會否放寬按揭限制時，皆稱未能確認樓市已進入下行周期，對於放寬是否代表當局認為樓市將繼續下行，余偉文回應稱，樓價只是當局其中一個考慮，同時綜合了其他因素作整體判斷。除了利率和經濟影響外，當局亦有判斷如何讓銀行風險可控，例如沒有降低收入與供款比率，以及壓力測試要求，保持了借貸人還款能力的標準。他又說，往後調整並不一定按同一方向進行，若樓市變化，將動態地放寬或收緊。
金管局副總裁阮國恒表示，決定調整措施並非基於單一因素，而是一個複雜的政策判斷，自2009年當局實施多輪按揭審慎監管措拖，有效減低按揭風險，平均按揭成數和平均供款與入息比率低於2010年水平，按揭拖欠比率亦相當低，在參照相關數據下，認為有調整空間。
阮國恒又稱，當局一直有檢視按揭措施是否可以在保持銀行風險管理，同時減低對市民置業的影響，是次調整也是在兩者之間取得平衡；當局當年遲至2015年才取消七成按揭，也是因為措施對市民置業會帶來最大影響，今次引入3個樓價階梯，可減輕審慎政策對市民置業的阻力。
按揭上限放寬後，購買1500萬元物業在計及按揭保險後，可將所需首期降低44%至300萬元，不過通過壓力測試的每月入息要求也上升25%至11.36萬元。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，是次放寬料可有效協助市民換樓，讓換樓市場進一步釋放，料樓價1000萬至3000萬元的中上價格物業將受追捧。
中原按揭董事總經理王美鳳稱，由於市場上絕大部分買賣成交均屬於樓價1500萬元以下，上車及換樓者均可以基本三成首期置業上會，未必需要經按保；政策明朗化後，將免除買家為等候放寬政策而暫停入市觀望，有助樓巿健康發展。
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