大灣區GBA專題：中原：內地公寓細 產權期短轉手稅高

大灣區GBA專題：中原：內地公寓細產權期短轉手稅高

[2023.06.05] 發表

【明報專訊】中原地產(中國內地)總裁李耀智表示，內地的住宅和公寓性質分別很大，港人不熟悉容易混淆，「單單公寓都分幾種，如住宅公寓、商務公寓、酒店式公寓等」。他指出，公寓並非不宜港人購買，只是項目質素要小心：「是好項目的話，本地人都買光了，還會留給港人？」

港人灣區可購一套住宅

對於有睇樓團聲稱港人不能在廣州買住宅，李耀智澄清「可以買一套」。事實上，2019年11月初粵港澳大灣區建設領導小組提出「惠港16條」措施，其中一條便是港人在大灣區9個內地城市買樓，與當地居民享同等待遇。換句話說，港人在灣區置業，按該城市戶籍居民看待，豁免工作年限證明、繳納個人所得稅及購買社保等限制條件，但因仍受限購影響，故只可持有一套物業。相反，公寓屬商業性質物業，不受限購規範，港人購買並無數量限制，而且還能用來註冊公司地址，較適合出租投資或創業商住之用。

公寓水電計商用不准明火

不過李耀智指出，購買公寓要注意幾點，由於公寓地皮屬商業或綜地，以商用水電收費為標準，較住宅水電費高，物業管理費也同樣較高；而商業項目多數不允許明火煮食，沒燃氣供應(小部分新建公寓或例外)。另外公寓設計為一層多伙，面積較細，有點像香港的納米樓，以雲夢天成為例，其一層共32戶，當中10戶更間成上下兩層樓底較矮的獨立單位，變相一層有42戶，同時公寓不用遵守採光及通風規定，居住環境難免遜於住宅。

公寓另一賣點是總價較低，惟首期至少要五成，貸款利率也會較住宅高。而睇樓團聲稱的公寓有二手市場說法也不盡然，李耀智表示，來自公寓的出租及轉讓所得要交所得稅，還有土地增值稅等，二手交易稅費會比住宅高，產權年期亦短，也不能用以辦理入戶及學區分配，進一步影響二手需求。

新公寓或只能售企業需注意條款

「買公寓最好是長期放租投資，選項目要選現樓、開發商及物管公司實力，周邊生活配套和交通是否齊全便利等等。」李耀智還認為，投資內地公寓要有更多專業知識，例如廣州規定2017年3月30日後成交土地所建的公寓只能出售予企業，「所以在簽約時要看清楚條款，魔鬼在細節」。他又建議有意在大灣區投資物業的港人先閱覽地產網站，「其實不少地產網站有很多內地項目資料，貨比三家，做好功課，先行了解清楚，不用跟什麼睇樓團的」，如有不明白亦可找有信譽的地產代理諮詢。