自住土庫上兩層出租 不算自住屋難獲稅惠
下月新規阻利用主要居所出售避稅 萬錦買屋多市上班購柏文均算自住
【明報專訊】對於在房產交易過程中，一些業主利用「主要居所出售所得利潤可豁免資本增值稅」的稅務優惠，奇招迭出來避稅，但從明年1月1日起施行的新規，更進一步的明確了豁免標準以填補漏洞。有會計專家提醒稱，某些以往有效的招數，如今也難以見效。
特許會計師梁萬邦表示，從2016年納稅年度開始，出售主要住宅時就必須在報稅時申請主要居所豁免，更在今年引入新的稅務規則，以打擊「炒賣」房產、推高樓價的行為，對何為「主要居所」做出更細緻、更嚴格以及更具操作性的規定。
註冊會計師朱洪恩表示，以前的條例很模糊，一般來說住在某處房產，就已經算是「主要居所」 。
「在1月1日新例實施之後，只要居住時間不足一年就售出，那都是要按商業收入來扣稅，連資本增值都不算，無論這處物業時自己住還是出租、投資屋。以前的投資屋是算資本增值稅，可免除50%的稅。」
朱洪恩強調，也要考慮失業、婚姻破裂、父母移民來團聚、有家人去世以及破產等等意外原因，即使不滿一年，也不會受此規例限制。
不能以收租作為主要目的
主要居所不限定只有1間
梁萬邦稱，「要滿足這個「主要居所」的條件，不但要住滿1年，而且不能是收租作為主要目的，你的駕照、醫療卡，銀行賬戶登記都顯示是這個地方。滿足這些條件下，你的主要居所可以不限定於只有一間。」
梁萬邦舉例指出，一位市民在萬錦市置業居住，但他因為是在多市中心地帶上班，為了免去每日的長途上下班之苦，就在公司附近購入一個柏文小單位，周末時才回奧羅拉市與家人團聚，那這兩處地方都算是「主要居所」。
「如果這位市民在莫斯高卡(Muskoka)還買了一座度假屋(Cottage)，長假時才來居住，那也算是「主要居所」。
你這樣算起來，這位市民就有3處「主要居所」了。」
關於出租的問題，梁萬邦解釋稱，「只要業主沒有用房屋的折舊來抵消租金收入以降低總收入(實現減低報稅目的)，那就是沒有改變房屋的用途，那就還是「主要居所」。」
梁萬邦舉了兩個相反的例子。一座5睡房的大屋，其中4個睡房全部出租出去，剩下一個睡房供單身的業主居住；另一座也是5睡房的大屋，而業主當初購買時是為了安置一家8口，隨着時間推移，兒孫都已長大成人搬出去，空出許多房間，業主將其中4個睡房出租。
梁萬邦表示，「前者的情況，很難自圓其說這是自己的「自住屋」；後者是為了幫補家用，要繳納剩餘的按揭、水電而出租，這兩位業主買屋的意圖明顯不同，自然也會是有差別待遇。」
朱洪恩進一步講解稱，許多華人業主為了幫補家用，自家住一樓和二樓，而將土庫或者其中一間睡房出租出去，這也符合「房產的主要部分供自用」的標準。
「同時還要強調一點，業主不能扣除房產的折舊，而且出租時沒有做大的裝修，出租的面積沒有超過一半，那就可以豁免。否則業主自己住土庫，地上兩層全部用於出租，那怎麼都說不過去了。」
雖在中國或香港另有居所
加國房產不出租仍算自住屋
類似於多個主要居所的情況，業主如果在香港或中國大陸另有居所，而且居住時間一年中有11個月是在彼處，加拿大這邊的房產只要不出租，依舊算是業主的「主要居所」。
朱洪恩說，「當然前提是你必須是加拿大居民，在加拿大交稅的，外國人根本不可能有這樣的稅務優惠。」
他還提醒那些頻頻買屋、賣屋的業主，房產交易太頻繁也易被稅務局盯上。
「有的業主隔一、兩年就換新屋，就算其完全符合以上的標準，自住、不出租，但交易的頻率異常的多，那稅務局還是會盯上你。」
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