擴供應非遏抑屋價「萬靈丹」 專家稱要解決住房負擔能力
預計多倫多房屋供應量不會猛增
【明報專訊】對於目前仍在不斷攀升的房價，各政黨都認為，如果能建造更多的房屋擴大供應量，大多倫多地區的房價會變得更實惠。
但對於要增加多少供應量，各家眾說紛紜，而且還有專家質疑，就算增加了供應，民眾是否就能負擔得起租賃或購買。
約克大學環境與城市變化學院副教授索托馬約爾(Luisa Sotomayor)認為，上述想法雖然聽起來很有吸引力，但也只是一種幻想。
「過度簡化信息在政治上總是有效的，但供求從來都不是那麼簡單。」
從各黨派的政綱來看，下一屆安省政府很可能會從最基本的經濟供需概念開始應對住房危機。但專家警告說，要解決住房負擔能力問題，需要對問題本身和解決方案有更細緻的了解。
「要修建足以影響市場負擔能力的房屋，其所需的數量會太高。」
她引用了英國在2019年的一項研究數據，電腦模型顯示，如果住房供應量增加1%，住房價格僅會下降1.5%至2%。
該研究還表明，儘管英國的住房過剩，但某些地區尤其是倫敦，當地的房價繼續上漲，主要是因為國際資金對該市的投資。
而索托馬約爾表示，她預計多倫多的房屋供應量不會猛增，也不認為任何額外的房屋會更實惠，因為增加建設只會滿足一個群體的利益，尚未進入市場的首次購房者。
地產業保高價會放慢建設速度
「現有房主將住房視為一種資產，這是他們的退休生活，他們有興趣保持高價。此外，房地產行業也受益；建築業；供應商；開發商。如果價格實際上受到影響，行業的自然反應將是放慢建設速度。」
香港特區首任行政長官董建華，上任後就提出一項政策，承諾每年供應不少於8.5萬個住戶單位，希望10年內全港七成的家庭可以自置居所，輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。
這項政策的推出，再加上亞洲金融風暴，使香港樓價一落千丈，私人物業在5年多的時間內貶值70%，很多中產階級成為負資產，香港經濟一片蕭條。
近兩月房價下跌 主因央行加息
約克大學社會和政治思想系博士生羅伯茨(Joel Roberts)的研究論文認為，簡單地增加供應就會壓低價格，這是一個錯誤的假設。過去兩個月的房價下跌，主要因素是因為央行的加息。
「如果價格是由供應不足而不是承擔債務或投機的能力推動的，那麼銀行利率的調整就不會產生這種影響。」
羅伯茨表示，在當前價格下跌的背景下，開發商不太可能建造更多住房，因此旨在增加供應的政策不太可能奏效。但如果非要一意孤行，就需要明確可負擔單位的數量。
「特別是增加經濟適用房的供應，這意味着支持非牟利組織、社區土地信託、社會住房，或通過包容性分區等工具來規範私人市場。」
他認為房屋與其他消費品不同，因為它們是一種投資或資產。而供需模型對於理解資產價格沒有太大的幫助。
例如在考慮蘋果公司股票的價格時，投資者通常會考慮股票預期產生的回報。房價也是如此。此外，房價與利率和未來預期等重大經濟因素有關，和供應量的關係不是太大。
獨立經濟學家鄧寧(Will Dunning)堅信供求關係才是主因。他表示，到2036年，加拿大總共需要建造390萬間房屋，平均每年建造25.8萬間房屋，而現在建造的是22.5萬間。
「政府的現有政策忽視了供求關係，只關注銷售交易，試圖抑制購房，通過減少預建房屋和柏文的銷售，結果使供應問題變得更糟。」
他指出，這樣的政策施行下來，能買房的人就會愈來愈少，租房行業更是水漲船高。
這又鼓勵投資者買房出租，由此減少了自住房屋的數量。或者買家轉向非主流的放貸機構，並且支付更高的利率，從而破壞了政府遏制需求的政策。
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