大灣區GBA專題：港式資產提升 領展灣區闖名堂
【明報專訊】自2015年起，領展(0823)將投資目光從香港擴展到內地及海外，過去3年更在大灣區內地城市先後收購及入股兩個商場和兩個物流項目，連同2017年買下的廣州領展購物廣場．廣州(收購前稱西城都薈)，領展於大灣區投資的項目佔全國數量最高。為進一步提高灣區資產價值，領展亦參照香港做法，將灣區項目作資產提升，亦誠如領展租務(香港)及資產管理(中國內地)總監霍業生所言，當累積了經驗與團隊，日後考察內地新投資項目會更有信心，選擇也更豐富。
明報記者 陳子凌
2019年2月，領展斥66億元(人民幣，下同)收購深圳市福田區的商場項目新怡景商業中心，與其他項目收購後的小修小改不同，領展花了一年多翻新項目，改名領展中心城，今年1月16日以煥然一新的新形象正式示人(見另稿)。
作為公司在內地第一個資產提升項目，霍業生指出，原先的商場已有10多年歷史，設施開始老舊，故除了空間佈局、業態定位等資產提升外，亦順便翻新外觀及基礎設施，「就好像你穿著一件舊衫，現在我們把它重新設計成一件更合潮流的新衫」。
內地投資9項目 灣區佔5
截至去年底，領展於內地共有9個投資項目，其中僅去年便先後斥32億元收購廣州市天河區的太陽新天地購物中心，以及以7.54億元收購東莞市和佛山市兩個現代物流物業的75%股權，令其於大灣區內地城市的投資項目達到5個，於內地投資組合中數量佔比最高。隨着領展中心城完成了資產提升，霍業生稱下一步擬對太陽新天地作資產提升改造。
不過，領展並非每個大灣區或其他內地項目都會做資產提升，主要還是看值不值得。霍業生解釋，最重要是看收購的項目能否透過資產提升增加價值，提高回報，「例如2017年收購的荔灣領展購物廣場．廣州(收購前稱西城都薈)，基本改動不大，只是對天花、廁所、設施等等進行翻新，不會像領展中心城那樣局部停業，改頭換貌」。至於太陽新天地，「收購前已覺得有提升空間，因為商場本身有間百貨公司早幾年前已撤出，令商場有18萬呎的空間可以進行提升工程，而且商場外的露天空間也可一起提升，就有為項目增值的可行性」。霍業生又說，為項目增值也有增加競爭力的目的存在，「廣州很多新商場其實很漂亮，不去將項目升級，市場競爭會落後於人」。
港項目主打民生 內地定位中高檔
隨着內地項目的豐富，領展近年亦陸續將商場冠以「領展」之名，建立起品牌知名度，但若說單純挾港資之名及翻新一下商場就等於打響內地知名度，霍業生則不同意。他說，內地經營商場的，既不乏內資亦不缺港資，「領展於2015年才進軍內地發展，與香港定位不同，香港是主打社區、民生項目，內地投資的商場則着重區域指標性，定位中高檔的項目，雖說兩者定位不同，但好處是營運模式其實一脈相承，例如服務標準、管理系統都可以引入內地經營的項目上，又例如我們已在香港90個商場做資產提升工程，規模有大有細，所累積的很多經驗，像是局部開業等等，都可以套用在內地項目上」。
買項目兼買內地團隊 免水土不服
然而，霍業生指出，若將香港經驗百分百套用到內地，很可能水土不服，「例如內地做商場工程與香港不同，雖然設計、顧問等範疇一樣，但實際操作、規劃報批、法律法規始終不同，公司層面上要適應及累積經驗」。因此進軍內地之初，領展也在調整。「絕對需要調整，領展初入內地時，負責內地項目的同事不多，所以往往會把目標項目的團隊也一併收購，引入人才。此外，我們於2019年策劃，並於2020年初在上海成立內地區域營運總部，為公司於北上廣深的項目提供更多人才和支持，這在疫情期間，對領展的項目及同事的支援都很重要。」
可以說，領展建立品牌、擴展內地市場，靠的是港資經驗加上內地專才的內外結合，同時在過去7年間培育建立團隊，打好發展基礎。事實上，領展中心城的資產提升之所以如此受重視，因作為領展首個內地資產提升項目，「隨着項目完成，我們團隊有了實際操作的經驗」，霍業生直言，領展作為房託基金，收購項目首務是要能幫助派息，「以前只會考慮買穩定的項目，因資產提升是要投入資金、資源和時間，不是立即有回報，但現在我們的團隊知道怎樣在內地做好資產提升，這份經驗能讓公司在考察新投資項目時會更有信心，可考慮的項目會更豐富，多了很多機會」。
提升內地項目價值更有信心的同時，霍業生還認為，領展之所以有能力立足灣區，「一方面領展擁有近1萬香港租戶，當中不少港資企業於南中國亦有營運，大家一起在灣區發展、共同成長是很理所當然的，例如我們在廣州的商場內也有不少原本就是領展租戶的港資品牌，如譚仔、大家樂、太興、屈臣氏、百佳，這些是我們在大灣區營運商場時，可以應用到的資源優勢」，但他強調，優勢不是因為港資，而是因彼此熟悉，知道來自香港的商場營運者在日常管理及規範方面的循規蹈矩，尊重合約精神，「這些才算是優勢，會較獲租戶認同，覺得跟領展合作是開心的」。
不同城市不同消費特點 需緊貼社媒
領展中國內地南區項目總經理張慧思亦稱，大灣區的語言、文化相通，例如去年「大灣區哥哥」的流行，體現了文化共融，這讓領展在市場推廣打「香港牌」時佔了優勢，可利用這類文化交流做策劃、搞活動。張慧思亦指出，從數據反映，大灣區市民收入及消費均高於全國平均水平，領展非常看好未來消費潛力，不過大灣區很大，「就算深圳和廣州已是很不同的消費群體，深圳外地人口多，以年輕消費群為主；廣州是相對傳統的城市，本地人口及平均年齡不一，以大灣區哥哥為例，放在深圳未必有廣州那麼同聲同氣及火爆」。她還說，就算同一城市，不同區域的消費特點亦大不相同，「例如荔灣是老城區，而領展購物廣場．廣州的周圍有旅遊景點，可以做遊客及長輩生意，所以商場內的中式酒樓很受歡迎；太陽新天地位於天河區商業地段，顧客就會以白領及中高消費群為主，因此我們也要細緻分析在不同區域的不同消費習慣」。張慧思所說的就是緊貼市場，而要留意最新市場資訊，最近流行熱點，「一定要關注不同的社交平台，微信、抖音、小紅書，要不停留意」。
購滬商廈粵工廈 分散投資
近年內地推動夜經濟刺激內需，去年12月領展便響應廣州市政府組織的夜經濟活動，以領展購物廣場．廣州作為荔灣主會場舉辦「YOUNG城YEAH市夜間消費節」。張慧思說，夜經濟會是未來大灣區消費一大方向及主題，領展肯定會有意向舉辦不同的相關主題活動。
領展去年亦收購了大灣區的物流物業大部分股權，這也是貫徹了領展自2015年後「不把雞蛋放在同一個籃」的投資策略。霍業生解釋，當年已思考是否繼續只做香港零售、商業、停車場，「是好安全，增長也不錯，但要追求更多增長空間，就要走出香港」，故從投資區域看，領展現時於內地及海外均有投資項目；從資產類別看，也要思考「是否繼續買傳統的物業，有無需要增加不同類別，令投資回報更穩健」，故領展於內地首個投資項目是上海的寫字樓物業，去年入股物流物業，也是符合資產類別多元化的一步。
早期專注北上廣深 今看長珠三角
霍業生補充，領展的資產分佈是香港佔約70%、內地20%、海外10%，目前看來內地及海外還有收購空間，「也不會只看特定類型的資產，會從投資價值及空間考量，好像去年我們在香港也買了工業物流項目」。至於大灣區的發展藍圖，他表示，早期領展是以北上廣深四大一線城市為基礎，「現在會拉闊一些範圍，例如以上海為中心的長三角，又例如以廣深作基礎的珠三角」。他又透露，目前有關注大灣區不同內地城市的合適項目，但未有任何定案。
正如霍業生所言，領展耕耘內地7年，累積了經驗與團隊，建立了知名度及擁有良好的租客關係，都有利於公司在大灣區物色更多新投資機會，以及獲得更多的合作邀請。這幾年環球經濟波動，霍業生認為是尋找優質投資的機會，也有些內房「敲門」打算強強聯手，「但無論怎樣」，他強調：「領展收購新項目有一個最根本的要求，不能因為這項收購而令每個基金單位的派送減少，因為作為基金單位管理人，所做的投資是應該令基金單位有幫助，這是領展投資的出發點。」
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