油旺重建 5「發展節點」地積比升兩成 韋志成：居民可住大啲 團體：社區負荷勢增
【明報專訊】市建局去年9月向立法會提交油麻地和旺角兩區重建方案，其中提出地積比轉移以增加重建潛力。市建局行政總監韋志成近日受訪時表示，油旺重建下的5個「發展節點」將成地積比轉移的指定「接收地盤」，可最多接收額外建築面積上限20%的樓面，而「送出地盤」須至少符合現時地積比用盡或改建休憩用地等4項條件的其中一項，預計每個節點可為市建局帶來200億至300億元收入，補貼虧損的項目。有團體質疑20%的額外地積比放寬過高，造成社區負荷。
「送地積比」地盤4條件 政府定位置
市建局擬推出新的規劃工具，釋放油旺兩區發展潛力，其中轉移地積比最受關注。市建局行政總監韋志成稱，市建局與政府商討後，建議由政府透過修改分區計劃大綱圖方式，臚列指定「送出地盤」項目位置，增加私人重建誘因，讓申請者參考並向城規會申請轉移地積比。
韋志成稱，「送出地盤」須符合四大條件中至少一項，包括：1. 建議改建為公共休憩空間、2. 現時樓宇地積比已超過上限、3. 夾在大型樓宇之間的小型樓宇、4. 保育歷史建築。他舉例，歷史建築未用盡的地積比可轉移，而夾在大樓之間的小樓難重建，亦可改為休憩空間等，轉走餘下地積比。
收樓總成本萬億 每節點料300億收入
「接收地盤」方面，韋表示油旺研究中5個發展節點會成為指定「接收地盤」，即「旺角東水渠道城市水道」、「旺角東亞皆老街商貿／聯繫樞紐」、「旺角西旺角街市更新活化」、「油麻地北油麻地果欄」及「油麻地南西九龍門戶綜合發展」，可額外接收建築面積上限20%的樓面面積。他解釋，增幅參考啟德地積比放寬兩成，而發展節點的交通配套較佳，料可容納額外樓面，同時做到「住大啲」，居民可享有較多樓面面積。他預計每個節點可帶來200億至300億元收入，補貼虧損項目。舊樓收購總成本則料涉約1.1萬億元。
韋說，私人申請者亦可自行揀選油旺範圍內地盤，向城規會以同樣條件申請地積比轉移，但相信依照市建局規劃的申請成功率較大。但他強調，因「送出地盤」和「接收地盤」的地積比相差不可能完全一樣，即會出現「接收地盤」尚有可發展地積比未能「填滿」，或「送出地盤」地積比未能完全轉移的問題，需研究方法留住有關地積比，而轉移地積比在香港是新事物，暫不會仿效外國將剩餘地積比售予第三方。至於樓面面積的價值會因轉移而改變，或涉補地價問題，韋指有關問題仍需與政府商討。
減兩成道路加建停車場 韋：增道路效率
市建局亦建議訂定重建項目總地積比和最高住宅地積比，容許住用及非住用地積比互換。韋志成表示，部分內街樓宇因只有底層街舖具商業價值，有發展商索性放棄興建價值偏低的3或4樓，浪費地積比，故可容許在最高地積比下互換地積比用途。
當局亦建議，將多十字路口或倔頭路的街區整合，封閉多餘道路，改為行人路或休憩用地，地塊合併後，道路空間產生的地積比可分配予旁邊的地盤，預計有關地盤面積可增加約四分之一。韋志成稱，油旺重建規劃中道路會較現時減少兩成，而在節點或大型地盤加設大型地底停車場，配合行人網絡，可提高道路效率。
本土研究社成員陳劍青表示，在本身高密度的油旺加兩成地積比會嚴重影響社區，「5倍加到6倍，就多十幾層，油旺(加兩成)的影響幅度一定差很遠」，且發展節點有不少劏房，大力重建會令基層市民受影響，質疑市建局無考慮地區負荷和居民心理健康，並認為地積比轉移工具只是令市建局賺得更盡。
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