柏文價格續攀升租金到頂 投資格局5年內恐現變化
業主租金收入將抵消持有成本
【明報專訊】多倫多的共管柏文市場在近年來蓬勃發展，吸引了眾多投資者的青睞，但有房地產專家警告說，鑑於多倫多的租客在繳付柏文租金方面已顯示了到頂的迹象，但共管柏文單位的持有成本繼續攀升，現有的投資格局預期將在5年內出現變化。
多倫多共管柏文市場分析和統計公司Urbanation的主席希爾德布蘭德(Shaun Hildebrand)說，因共管柏文單位的租金收入將不會抵消這些單位每月的持有成本，從而對物業投資者的現金流構成嚴重的影響。
他指出，在2016年至2018年期間，共管柏文單位的租金每年攀升約10%，而在可以預期的未來，共管柏文單位的租金的年增長率可能達到更加溫和的5%。
統計數據顯示，在多倫多的房屋出租市場，共管柏文所佔的比例約為35%。在今年，預期有多達3萬個共管柏文單位完工，與在去年完工的2萬個共管柏文單位相比，增加了約1萬個單位。僅在今年的第一季度，就有多達1萬個新落成的共管柏文單位將交付使用。
除此之外，將有多達3,579個新建的出租單位將在2020年完工。而到2023年至2024年，將有新的一波新建的共管柏文單位落成。
希爾德布蘭德指出，如果以共管柏文單位的投資者繳付了房價25%的首期﹐以及3.5%的房屋按揭貸款利率來計算，他們需要每月4,000元方能繳付這些單位的持有成本。
但他並不預期租客繳付的租金將達到上述持有成本的60%，因為即使這些新落成的共管柏文單位沒有租金上限的控制，但共管柏文單位在現時的平均租金約為2,500元。
他說：「有一個臨界點。Urbanation的研究結果顯示，鑑於租金在去年的第2季度和第3季度之間幾乎沒有增長，我們可能正在接近臨界點。」
他又說：「我們看到對於微型單位的需求出現大的轉變，在當今的市場上，小型的無間隔柏文單位是每月租金低於2,000元的唯一一種類型。你們將開始看到，人們現正從多倫多市中心向905地區遷移，因為905地區的租金更低，租客們現正被老舊的柏文單位所吸引。」
根據多倫多地產局發表的統計數據，在去年11月，多倫多透過多重放盤系統(MLS)成交的共管柏文單位的平均價格是617,658元。至於新建或預售的共管柏文單位的平均價格高達866,827元。
多倫多地產中介公司Realosophy Realty Inc. Brokerage的總裁John Pasalis指出，共管柏文單位的租金和價格之間的差異，是市場最脆弱的問題之一。
對於那些在5年前購買了共管柏文單位的投資者而言，這可能不是一個問題。但對於那些在去年或兩年前購買了共管柏文單位的樓花，現仍在等待單位完工的投資者而言，可能就是一個問題。
他說，一些投資者可以應對每月的現金流出現負數，但有很多購買共管柏文單位的買家，正在使用他們的房屋淨值信用額度或信貸額度來為他們的投資項目籌措資金。
