【明報專訊】政府2018年提出「土地共享先導計劃」，以公私營合作形式發展新界私人農地，冀增加短中期住宅用地供應。2019年11月發展局披露計劃細節，敲定2020年初接受申請，預料最快4至6年後有房屋土地供應。每宗申請涉及的私人土地需先平整，其中最少70%新增總樓面面積撥作公營房屋或「首置盤」發展。整項計劃申請期為3年，政府將批核最多150公頃農地。有意見認為計劃「益」發展商，有發展商認為條件「太辣」吸引力不大。當中還有何持份者爭議？

■題目：

指出和解釋政府推行「土地共享先導計劃」時，持份者之間可能出現的衝突。

◆關鍵字解讀

↑ 土地共享先導計劃：

計劃屬公私營合作(public-private partnership)模式，此發展模式常見於城市基礎設施或公共服務項目，政府以特定協議或提供經濟誘因等，與私營機構合作，提高效率。理論上，合作的項目有利雙方，但此模式容易引起利益輸送、官商勾結的質疑

↑ 持份者衝突：

先就議題找出一對持不同意見的持份者

→ 找出當中的衝突點／爭議點／關注點

→ 推論／解釋出現衝突的原因

→ 指出雙方意見反映的價值觀分歧(主要涉及價值取向／價值觀、利益、期望／需求／訴求等)

■爆point參考

◆1．政府 vs. 發展商／土地擁有人

．衝突點／關注點：先導計劃的目標成效

政府

價值觀：重視公眾利益

論據：政府顧及公眾利益，盼透過土地共享先導計劃(計劃)與持有新界農地的發展商合作，加快供應住宅用地。計劃下，政府預計最快4至6年可獲得「熟地」建屋，並規定每個申請項目新增總樓面面積不小於5萬平方米，提供最少額外1000個住宅單位。由此，發展商可加快土地發展速度，並建造更多單位獲利，市民則可享更多樓宇供應

發展商／土地擁有人

價值觀：追求經濟利益

論據：私人財團或土地持有人多以追求最大經濟利益為目標，計劃能否吸引發展商申請，在於是否有利可圖。有發展商表明樂於參與，亦有聲音認為吸引力不大，原因包括條件「太辣」、門檻過高等，例如發展商或認為分享七成新增總樓面面積予政府的條件太苛刻，鄉議局主席、經民聯立法會議員劉業強便質疑計劃誘因小，又稱英國倫敦的公私營發展項目，發展商只撥三成樓面給政府

◆2．政府 vs. 立法會議員／關注團體

．衝突點／關注點：計劃是否涉及官商勾結

政府

價值觀：行政措施足以釋除官商勾結疑慮

論據：發展局於計劃下將成立由公務員團隊組成的中央小組，先審核每宗申請再提交顧問小組徵詢意見。為釋除外界的官商勾結質疑，顧問小組(不多於10人、由特首委任)成員不會有仍留在地產業界或與業界關係千絲萬縷的人，會是來自法律、房屋發展等專業界別。發展局長黃偉綸2019年11月底說，若顧問小組不支持，項目不會提交特首會同行會考慮

立法會議員／關注團體

價值觀：政府難確保計劃的決策透明公開

論據：計劃的顧問小組並非政府以外的獨立架構，民主黨立法會議員尹兆堅質疑政府的安排是蒙混過關，無回應公眾訴求，小組亦無決策權，政府可不理會其意見，而小組成員全數由政府委任，「會否與發展商有聯繫亦不知道」，難以回應獨立及透明度的要求。民間團體本土研究社陳劍青表示，市民對政府無信任，憂審批者「不是親信就是與發展商有關聯」，無法得到市民認可

◆3．政府 vs. 關注組織／學者

．衝突點／關注點：土地房屋政策應由政府抑或發展商主導

政府

價值觀：善用市場的規劃和建造力量

論據：發展局表示，計劃旨在「善用市場的規劃和建造力量」，盡早釋放並非坐落於政府擬規劃公共用途的範圍、但已透過市場力量整合業權的私人土地，以加快短中期房屋供應。政府會促進基建提升，以增加申請涉及的私人用地的發展密度，條件是申請人須撥最少70%的新增總樓面面積予政府發展公營房屋。有政府消息人士指出，申請項目的公營房屋比例愈高，獲批的機會愈大

關注組織／學者

價值觀：公營房屋供應不應被發展商主導

論據：計劃屬自願性質，能否藉此增加房屋土地，在於發展商是否提出申請。本土研究社陳劍青批評，計劃的發展權仍由發展商主導，並無「共享」成分。倫敦大學學院空間規劃理學碩士生陳妙思擔憂長遠而言，此舉會削弱政府在城市規劃上應有的主導權及總策劃角色；政府原有興建社會房屋及社區設施的責任，將逐漸外判予私人市場，進一步將公共房屋供應與市場掛�u等

◆4．發展商 vs. 保育團體

．衝突點／關注點：考慮環境及社會成本的優次

發展商

價值觀：經濟效益為首要考慮

論據：新界農地一旦被納入政府新發展區規劃(如古洞北)，升值潛力極大，因有利可圖，發展商早在新界以平價囤積大量農地。計劃下政府會協助發展商提出的申請中，涉及的私人用地的發展密度，雖附帶不少條件，但對發展商來說仍具吸引力，若獲批可連帶發展周邊土地，長遠收益可觀。在首先考慮經濟效益下，發展商較支持計劃

保育團體

價值觀：關注保育及本地農業發展

論據：計劃使發展商手上荒置的農地一朝升值。影子長策會成員葉子林2019年3月撰文表示，可以預期計劃會進一步推高地主的期望，令農地缺、租金貴的問題更嚴重，同時加大囤積農地、倒泥頭的潛在誘因。保育團體憂慮計劃會犧牲環境和本地農業，或較不支持計劃

◆5．政府 vs. 私人土地業權人／農民

．衝突點／關注點：如何處理受影響者

政府

價值觀：公眾利益比少數人的利益重要

論據：香港房屋短缺問題嚴重影響港人的生活素質和政府管治，計劃若影響小部分人，但能令更多人受惠於新增的房屋供應，仍對整體社會利多於弊。對受計劃影響者，政府會按既定機制合適賠償或安置

私人土地業權人／農民

價值觀：個人財產和利益應受保障

論據：若發展商須在申請項目以外的私人土地提供基建及社區設施，政府可引用《收回土地條例》收回這些土地。工聯會立法會議員麥美娟關注發展商可因此收回一些過往拒絕發展商收購、由小地主持有的農地，質疑政府變相協助發展商收地。受影響的小地主及農戶或因不想失去耕地、認為賠償不足等，會循司法覆核、示威等途徑反對計劃及維權

文：古晨燕

[通通識 第620期]