【明報專訊】安省於2017年初落實執行海外買家稅﹐令當時準備入市的買家損手爛腳。一名女子當年在大多倫多地產市場最熾熱的時候入市﹐出價187.1萬元買入一間房子﹐但交易未完成﹐海外買家稅便出台﹐令地產市場冷卻﹐女子被迫打退堂鼓﹐結果業主重新將房子放售﹐事後卻向女子追討62萬元差價。雙方對簿公堂﹐女子最終打輸官司﹐只因她的「柯化」(offer)中包括「無條件」(no conditions)條款。

「柯化」包括「無條件」條款成焦點

2017年4月﹐Shahla Sheikhtavi以187.1萬元﹐在安省約克區東威伯格里(East Gwillimbury)鎮﹐向珀金斯(Richard Perkins)夫婦買入一間房子。當時業主一共收到13個「柯化」。

在所有「柯化」中﹐Sheikhtavi開出的價格並非最高﹐但在所有包含「無條件」條款的「柯化」中﹐則以她提出的價格最好﹐故業主最後決定將房子賣給Sheikhtavi。她則支付8萬元訂金﹐並定於同年7月10日完成交易。所謂「無條件」泛指買家毋須進行驗屋﹐又或成功取得借貸下﹐才完成交易。

詎料﹐交易未完成﹐省府便推出「公平房屋計劃」(Fair Housing Plan)﹐向非居民的海外買家徵收15%的稅項。當措施落實推後﹐地產市場應聲下挫﹐珀金斯夫婦所居住的地區﹐樓房價格便下跌了20%至30%﹐於是Sheikhtavi便打退堂鼓。

業主唯有將他們的物業重新放售﹐最後只能以125.1萬元將房子賣出。然後﹐向Sheikhtavi索償62萬元的差價﹐以及因中斷交易而令他們必須支付4,621元的按揭。

今年3月﹐安省法院已裁定﹐Sheikhtavi必須賠償業主損失。她不服裁決﹐提出上訴。

Sheikhtavi在庭上以「契約挫折主義」(doctrine of frustratio)辯解﹐即一些未能預期的事件發生﹐導致環境急劇轉變﹐故她便再沒有義務履行合約。

她又解釋﹐雖然當日她提出「無條件」的「柯化」﹐但當中仍有「默示條款」(implied condition)﹐那就是她須先出售她自己的房子﹐並取得按揭貸款﹐才完成交易。

但安省上訴庭則指：「契約挫折主義」並不適用於那些在競投戰中冒險﹐但結果不如所料的物業買家。上訴庭指出﹐雖然地產市場下挫是未能預見﹐但Sheikhtavi仍可選擇是否提出有條件的「柯化」。但她為要在競投戰中突圍﹐才選擇「無條件」的「柯化」。

至於「默示條款」亦不適用於本案﹐皆因在書面協議中已包括另一條款﹐將「默示條款」排除在外。故此﹐安省上訴法庭前天(26日)一致裁定﹐維持原判﹐並要Sheikhtavi額外支付業主1.5萬元的訟費。

一名與該案無關的地產經紀Andre Kutyan表示﹐很多買家以為付了訂金後打退堂鼓﹐大不了便損失訂金。但其實不然﹐買家應該清楚﹐一旦簽了買賣合約﹐最後如違反合約﹐他們要付出的代價遠比訂金為多。

代表業主跟進上訴的律師奧利里(Dylan O' Leary)表示﹐裁決所帶出的訊息﹐就是無條件的買賣協議﹐顧名思義﹐就是不帶任何條件。

他說﹕「樓房價格每日都在變﹐如自己沒有能力購買﹐態度便要審慎。」