專訪：850舊樓倘全拆 市建局料蝕1800億 油旺重建研三招：減路拓地底改規劃
【明報專訊】油麻地及旺角(下稱油旺)舊樓林立，市建局去年5月展開油旺地區規劃研究，為未來重建拋出方向。市建局行政總監韋志成接受訪問時稱，油旺約有850幢舊樓已用盡或超出現時的地積比率，佔區內舊樓四分之一，若全數清拆重建，最新評估總發展成本高逾5000億元，財務虧損料達1800億元；若以目前規例下完成重建，區內單位更會較現時減少1萬多個。他披露正研究以三大方向處理油旺重建，包括減少路面、開拓地下空間、以及透過規劃手段以增加發展潛力，初步劃定八九個有潛力的「更新區」作詳細研究。
明報記者 黃俊鋒
韋志成：只剩一成額外地積比
市建局去年5月展開的油旺規劃研究覆蓋範圍約212公頃，涉及約3300幢舊樓，研究已達中期階段。韋志成說，初步研究發現，油旺只剩餘約一成的地積比率可供額外發展，分佈零散，「整個油旺很難找到一處是可充分運用剩餘地積比」。他解釋，油旺因多採用「縱橫、格仔」的舊式規劃佈局，樓宇地盤面積較小，單獨重建後只能成為「牙籤樓」。
400幢超地積比 按例重建減逾萬單位
他說，油旺約850幢舊樓已用盡或超出現時地積比率，按目前市價評估，若全數重建該850幢樓，連同收購賠償費用在內，總發展成本高達5000億至6000億元，預料虧蝕達1800億至1900億元。他續說，因當中約400幢舊樓是超出現時地積比率，若以現時規例下完成重建，油旺兩區會較目前減少逾1萬個單位。
路面面積44% 遠高太古城17%
韋志成透露，市建局正研究以三大方向處理重建，包括減少路面面積、發展地下空間、透過規劃手段增加重建潛力。目前油旺路面面積佔44%，較太古城17%為高，若能在重建時配合發展地下空間，將路面車流、上落客貨區、垃圾站等搬移至地下，便可騰空部分路面作其他用途，如行人專區或社區設施等。另外，亦可透過規劃手段，包括轉移地積比，放寬部分地方的高度限制及增加密度等，以改善規劃佈局，「如果不採用規劃手段，(重建)做完後是無法改善到社區」。他補充，規劃手段涉及更改建築物條例或規劃條例。
選約9「更新區」深入研究
韋志成又說，已按樓宇狀?、樓齡、交通、社區基建等準則，初步在油旺揀選八九個有潛力的「更新區」作進一步規劃研究，「如何重新分配或放寬地積比，由無重建潛力變成有重建潛力」，但不便透露具體選址。他指每個更新區規模類近「小區」，除重建外，會研究能否透過復修、保育或活化改善社區佈局。他強調未來市區更新方式將由過往項目主導改為規劃主導，加入動態規劃的考慮，「有些樓宇目前是新樓，但一段時間後將面對重建」，故會研究未來的規劃用途，適時檢視「更新區」範圍。
韋志成稱，油旺研究會包括「正、負、零」3個規劃方案，即增加、維持及降低區內密度，當中「正」方案或可減少市建局的重建財務承擔，「負」方案涉及額外金錢及土地資源，預料明年中完成研究，市建局之後會將報告交予政府，並諮詢公眾。
區議員：街坊憂「豪宅化」
油尖旺區議會副主席黃舒明稱，油旺兩區不少基層居民，居住在較大眾化的住宅單位，不少街坊擔心市建局展開重建後，會令油旺「豪宅化」，難再負擔，並認為市建局要向區議會交代最新的研究進度。
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