柏文樓花投資 資金凍結6年 收樓2年才轉手 非短線炒家
安省財長蘇善民表示要打擊多倫多樓花市場黃牛黨。不過﹐業界分析顯示﹐過去數年﹐大部分共管柏文樓花投資期長至6年﹐應當不屬於短線炒家。
事實上﹐2012年至2016年間﹐大多倫多地區共管柏文樓花價格增長溫和﹐短炒賺快錢的空間不多﹐以致樓花轉讓交易明顯減少。
具有多年市場研究及分析經驗的邁亞斯(Ben Myers)指出﹐過去逾10年來﹐大多倫多高幢柏文樓花市場由投資者帶動﹐其間的一些年份﹐佔市場份額曾經高達70%。
這樣的情況也許被視為不健康。不過﹐自住買家傾向於購買二手樓﹐主要原因是最低首期較細﹐以及可以避免交吉延誤的困擾﹐所以樓花市場有賴投資者支撐。
根據這名專家的看法﹐柏文樓花市場中﹐投資者發揮批發商功能﹐承擔開發前的風險﹐投入的資金相等於屋價20%﹐而且資金凍結3至4年﹐甚至更久。
他表示﹐投資者發揮重要功能﹐但卻經常被視為投機﹐甚至乎是炒家。
樓市炒家及投資者沒有明確定義來區分。不過﹐邁亞斯認為﹐將焦點放在收樓後1年內的轉手交易﹐應有助了解一下炒樓活動﹐而每年落成的10大共管柏文大廈放盤資料顯示﹐這類短線交易份額不高﹐過去數年介於6至8%之間。
根據多倫多共管柏文資訊公司Urbanation﹐2012年及2013年落成的10幢最大規模大廈﹐分別有3,709個及5,063個單位﹐在註冊後4個季度內轉手的平均份額同為8%。
在接着的2年﹐入伙後1年內售出的單位的份額回落至6及7%。及至去年上半年﹐迅速轉售的情況大致相若﹐售出及放盤的份額分別是8%及16%。
邁亞斯指出﹐值得留意的是﹐這些趨勢反映出樓花的炒樓活動已比5年前為少。
他強調﹐以這些大型柏文發展項目來說﹐落成註冊後7至9個季度才是放盤高峰期﹐顯示出很多投資者入伙後持貨2年才把物業出售。
他在結論中稱﹐多倫多共管柏文樓花市場看來並沒有炒樓的問題﹐因為一般來說﹐投資者由買入至賣出﹐中間持貨長達6年﹐當中包括動工前的12個月售銷期﹑30個月的建築期﹑6個月的臨時入伙﹐以及註冊後的24個月。他說﹐這些買家的投資期6年之久﹐不應當被視為炒家。
