利息影響樓價最大 明年再跌6%會回穩
道明報告指多倫多樓市軟着陸
【明報專訊】道明銀行昨日發表專題報告，仔細分析現今房地產市場，闡述利率走高、人口變化、市場模型等多種因素對樓市影響﹐認為多倫多仍可「軟着陸」﹐明年房價還會有所跌落﹐但之後預料將獲回穩。
安省政府今年4月出台穩定房價16條政策以來﹐大多區市場頓時冷卻﹐銷售速度下降和價格縮水都超過溫哥華。不過﹐道明銀行的報告指出﹐「溫哥華和多倫多房產市場銷售量的下降﹐使得這2個城市﹐從單純的賣方市場﹐轉化到給予買方一些權力平衡。但是﹐首次入市者如果期望利率上升會帶來市場崩潰﹐可能還不是時候。房價很可能在回到猛漲之前一年的位置後穩定下來」。
該報告由道明銀行高級副總裁卡洛尼斯(Beata Caranci)和經濟師佩特馬拉(Diana Petramala)合作完成。
他們認為﹐影響加國房產市場未來走勢的最大因素﹐是利率的攀升。 加國央行在實施超低利率7年之後﹐今年7月已經首次提高利率0.25%﹐並預料將繼續下去。環顧週圍﹐美聯儲不但已經加息4次﹐而且準備縮減資產負債表。最晚實施量化寬鬆的歐洲央行也在考慮收緊貨幣供應。
因此﹐加拿大利率上升的趨勢已經基本確立﹐不過預料升勢將比較溫和。
溫和向上的利率對加國3大房市將因各城市內在環境不同而有區別。道明銀行根據置業者付20%首期、25年還清貸款的典型模式計算﹐利率上升給房市需求帶來的壓力﹐溫哥華最大﹐不過多倫多也好不到哪裡去。
這間銀行的報告還考查了人口變化對房市的需求。首先﹐加國近年來錄得最多的移民到埠人口。聯邦政府的政策顯示﹐這個趨勢未來仍將延續。
與此同時﹐安省和卑省還特別從本國省份之間的人口流動中獲益。這主要是大宗商品省份如阿伯達省的人口﹐移入上述2省。但此一情況﹐未來將不繼。
此外﹐加國最大人口群體之一的「千僖年」年輕人﹐正在立業安家之際﹐他們亦是潛在的買家。
就房市下跌的形態分析﹐道明銀行的報告認為﹐大多區房產市場此輪量價下挫﹐並非置業者的購買力突然消失﹐而是政府的政策影響﹐造成投機盤湧出。報告給出的證據是﹐刻下的調整﹐並沒有伴隨失業率猛升、家庭收入下降等經濟不景的情形﹐相反加國經濟加速、失業處於低位。安省亦然。
綜上所述﹐道明銀行的報告認為﹐大多區房產價格猛升的時間持續不久﹐家庭債務雖高但目前加國經濟尚無衰退跡象﹐因此市場軟著陸可期。「我們認為房產價格的重新定位﹐將回到2016年中後期水平。目前﹐本區的房產價格已經下跌了13%﹐回到2017年初的水平。我們預計多倫多房市明年再下降6%﹐並從那裡穩定下來」。
報告稱﹐「最終﹐多倫多房價將和溫哥華一樣﹐維持高位。而加國其他地方﹐房貸利率的提高和收入的有限增加等因素的結合﹐將使得房產市場年增長2%至4%。」
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