觀點與角度：房屋問題 解決無期？
【明報專訊】港大民意研究計劃在2016年1月特首發表施政報告前調查，訪問逾千名市民，91%受訪者認為特首需要處理好房屋問題。住屋乃基本生活所需，政府有責任確保市民住屋需求得到滿足。政府曾作出平均公屋輪候時間3年的承諾，但截至2016年6月底，輪候冊錄得近29萬宗申請，一般申請者平均輪候時間為4.1年，長者一人申請者的平均輪候時間則為2.4年。為什麼基層市民上樓難？政府興建公屋又出現什麼困難？
事件背景
政府為配合興建公屋供應目標，2016/17年度財政預算案中，將2015年的450億投資收益撥入房屋儲備金，現時房屋儲備金為740億元。運輸及房屋局《長遠房屋策略》2015年週年進度報告中指出，假設所有覓得的土地能如期推出作建屋之用，這些土地可供未來10年興建約25.5萬個公營房屋單位。但房屋署長應耀康於2016年7月的房委會例會上，承認10年建屋目標具挑戰性，用盡可供建屋土地，仍比目標單位數量少3萬個。
新建成公屋單位數目無法達標，意味公屋申請者排隊時間將會更長。《明報》2016年8月翻查過去10年公屋輪候冊輪候時間，一般申請者平均輪候時間由2007年的1.8年急升至新公佈的4.1年。為應付本港的土地和房屋需求，政府採多管齊下策略，以增加短、中及長期土地供應。
■ 評論摘錄—— 錯在「分戶」
◆政策未鼓勵與長者同住
王坤說近年小家庭急速增加，愈來愈多公屋家庭下一代亦會以「分戶」形式輪候申請公屋，現時公屋政策亦未有積極鼓勵下一代與長者一同居住。
—— 公屋聯會主席王坤
家庭拆隊 住屋需求飆
香港社區組織協會主任何喜華指出，有家庭為縮短輪候公屋時間，寧願由一個5人家庭分拆兩條隊伍申請。現時公屋缺乏大單位供應，導致輪候宗數因而大增，房屋資源未被好好利用，無形中衍生額外住屋需求。
—— 香港社區組織協會主任何喜華
樓市扭曲 年輕人受害
《明報》2016年8月13日的社評稱，有年輕人剛滿18歲或剛進大學就提出申請公屋，認為「應趁年輕而收入低時申請公屋」。社評又指出，這種「早申請有著數」的心態，與私樓價格超高，年輕人可望不可即有關；公屋住戶變相獲得的津貼，在扭曲的樓市底下，格外吸引。
—— 《明報》社評
•解讀
近年本地樓價不斷攀升，很多市民難以支付價格高昂的私樓首期。公屋的需求持續增加，但統計處2014年資料顯示，公屋每家庭平均人口由2001年的3.4人，跌至2014年的2.7人，跌幅約兩成。房協主席鄔滿海表示，數字反映公屋單位向小家庭趨勢發展，兩代或三代同堂愈來愈少，「仔女長大後，就算未結婚都搬出去，留下兩老居住」。公屋居民繼續以「分戶」形式輪候申請公屋，令公屋的需求更大。
公屋編配分類，單位一般分為甲類單位(1至2人)、乙類單位(2至3人)、丙類單位(3至4人)及丁類單位(4至5人)。
房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示，因香港家庭縮小，過去數年興建以至規劃中的公屋。大單位比較少，根據資料，2015/16至2019/20年度，37%新建單位為丙類、23%為丁類，而據悉自2009/10年度起再沒有新建的三睡房公屋單位落成。適合6人家庭或以上的單位主要來自翻新單位，2012/13至2014/15年度3年間，房委會只為6人或以上家庭的申請者編配了約700個翻新單位。
房委會因應5人及6人家庭的輪候公屋時間較長，會考慮向申請人編配兩個細單位，縮短上樓時間。不過，社協主任何喜華指這方法治標效果成疑，更談不上治本。房委會亦曾回應立法會查詢，指為大家庭分配兩個單位，耗用的資源較單一單位為多，在公屋需求緊張下，必需慎用資源。何喜華指這主因是房委會規劃興建公屋時，未有注視大家庭的需要，致使大家庭需要承受更長輪候時間。為求更快上樓，公屋申請人只好「分戶」申請，變相衍生額外住屋需求。
然而，青年即使想獨立居住也未必是易事。房委會在2015年2月修訂非長者單身人士的配額計分制，按輪候者年齡加分，滿45歲的申請者更可額外加60分，此政策不利年輕的公屋申請人加快「上樓」。
而青年如想以一人申請形式排隊輪候公屋，每月收入不能超過10,970元；政府雖經常強調會幫助青年人向上流動，但依此現實，他們可能只可在薪金與住屋二擇其一。如果青年收入上調，就可能失去申請公屋資格，但本身儲蓄卻不足夠付首期，最後淪為窮忙族。
■ 評論摘錄—— 難在收地
◆改劃土地需時
運輸及房屋局長張炳良指出，在落實覓地興建公營房屋的過程中，房委會遇到種種困難和阻力，現時大部分的用地基建不足。
—— 運輸及房屋局 局長張炳良
涉收地搬遷 棕地多掣肘
「團結香港基金」高級研究員曾維謙稱不認同社會上「棕土優先」的發展策略。他認為，發展棕地必牽涉收地、搬遷、安置及賠償等問題，過程漫長。
—— 「團結香港基金」高級研究員曾維謙
發展棕地一舉兩得
本土研究社成員、城市規劃師林芷筠表示，提倡發展棕地非只純為增加土地供應，而是把本身受污染的棕土重整及發展，對環境復修有好處。
—— 本土研究社成員 林芷筠
•解讀
房委會表示，現時公屋供求失衡，最關鍵的樽頸是土地。運輸及房屋局長張炳良指政府不少用地需要改劃及規劃程序，並處理地區上的異議；若項目涉及政府出資的工程，所需時間視乎立法會撥款的進程。張指要落實房屋供應目標，除政府落實政策的決心外，亦需克服土地供應不足、規劃需時及勞工供應緊張、建屋成本上漲等問題。
要解決土地供應不足，近年有組織提出不同方法，如優先發展棕地等。本土研究社於2015年12月發表報告，指現時香港棕地面積達1192公頃(約等於3.7個啟德發展區)。在香港，棕地(或棕土)泛指已荒廢或遭破壞的農地及工業用地。本土研究社指政府迴避發展棕地，或因地區鄉紳勢力的反對。他們指即使擬議發展範圍涉及私人土地，只要擬議發展計劃是作公共用途(如公屋)，政府便有權運用《收回土地條例》賦予的權力收地。政府亦可以考慮用官地換取私人土地，或收購某地段的私人土地，以統一個別地塊的業權以方便發展，「業權複雜」不能構成窒礙為公眾利益而發展土地的藉口。原計劃建1.7萬個公屋單位的元朗橫洲棕地發展項目，就被指因鄉紳反對，第一階段暫只發展原為橫洲綠化帶的地皮，建4000個公屋單位。
不過，由前特首董建華牽頭成立的「團結香港基金」指出，雖然本港土地供應嚴重不足，但不認同「棕土優先」的主張。基金會高級研究員曾維謙指出，發展棕地牽涉收地、搬遷、安置及賠償等問題，過程漫長。他以屯門紫田路的公屋項目為例，指政府2001年公佈方案後，因居民反對、收地出現困難，直至2017年公屋項目才落成，前後經歷10多年，他認為長遠而言，填海及開發新市鎮才是重要及具效率的土地供應方案。
發展局長陳茂波指公眾對發展棕地有一個常見誤解，認為可單獨將個別棕地轉作房屋或其他發展。他指要將棕地轉為較高密度發展(如公屋)，必需要有足夠的基建設施，例如排污等，而新增的人口亦需要交通及社區配套設施。要有效率和具成本效益地提供基建和各項設施，政府必需將大面積的棕地和周邊土地一併規劃以新市鎮模式發展。如只將零散的棕地作個別發展，缺乏整體規劃和基建配套，將難以支援包括公屋的高密度發展，結果這些個別用地往往只能作中低密度私人房屋發展。
