市建局首試小區發展 設地舖棄商場 土瓜灣3項目 建道路網絡 學者﹕有進步

市建局首試小區發展設地舖棄商場土瓜灣3項目建道路網絡學者﹕有進步

[2016.06.04] 發表

【明報專訊】市區重建局昨首次宣布一次過展開3個重建項目，涉及土瓜灣鴻福街、啟明街、榮光街一帶多幢樓齡逾55年的唐樓，總發展成本料高達100億元，又一改以往「商場發展」模式，計劃發展為「小社區」及引入街舖，又撥出至少一成半地盤面積，打造新道路網絡及擬建有蓋步行街，連接附近的重建地盤。有城市研究學者認為，小社區發展模式屬進步，但期望項目不會變成「商場街舖化」。

協同「環字八街」項目最快2025落成

市建局繼3個月前宣布重建庇利街/榮光街發展項目(俗稱「環字八街」的部分範圍)，以及上月擴展春田街/崇志街重建範圍，局方昨一口氣展開鴻福街/銀漢街、鴻福街/啟明街，及榮光街3個發展項目，地盤總面積約8840平方米，涉及97個街號的樓宇及約730個業權，約1210伙住戶和110個地舖受影響，料可建1360個中小型單位，並提供約12,250平方米的商業或零售樓面面積，料最快2025年完成。

有別於過往的「牙籤樓」發展，市建局擬發展3項目成「小社區」，發展成本高達100億元，但可與鄰近重建部分「環字八街」範圍產生協同效應，4項目總發展成本料高達216億元，消息指最終或要蝕42億元，佔總發展成本約兩成。

申建社區停車場免損街景

市建局總監(規劃及設計)馬昭智強調這次重建項目不會建大商場，反而引進街舖，「小商場都不建，只可以是街舖。」他續稱為減少停車場出入口，不破壞街景，鴻福街/銀漢街發展計劃擬興建一個社區停車場，提供約200個泊位，下周將向城規會申請改劃土地用途，一旦申請被否決，或需循舊有做法，在各地盤設停車場出入口。

馬昭智又指區內不少車路令駕駛者「團團轉」，或造成擠塞，故3項目約有17%至18%地盤面積為道路網絡，改善區內交通，包括打造一條連貫榮光街、啟明街、鴻福街及銀漢街的道路，與同因局方重建而計劃打通的環安街，形成新的道路網絡(見地圖)。

中文大學城市研究課程主任伍美琴認為，從重建設計層面，「小社區」發展有進步，並以旺角混集大型商場和舊樓為喻，指「龐然大物」(商場)被「小矮人」(舊樓)圍着的規劃設計不可取，「商場關了就無法進去，但街舖關了，人仍可以逛街，(不建商場)亦有助通風。」但她指「小社區」會否變為「商場街舖化」，視乎發展商及市建局有否承傳社區文化的心志。

「小社區」雖然「蝕住做」，但經濟學者關焯照認為，若步行街設有主題，加上重建範圍鄰近日後沙中線的馬頭圍站，有望帶動人流，甚至成為旅遊景點，「商場太一致，沒甚特色」。他指「小社區」或因配套多，而較一般商場和住宅混合發展成本較高，但若能吸引人流，可帶動經濟發展。

居民﹕舊樓差惟憂租貴難覓新居

3項目令逾千伙住戶受影響，張先生居於銀漢街50多年，指單位日久失修漏水，需不時維修﹔但租住同一幢樓另一單位的張女士則表示不希望重建，擔心租貴，難覓其他合適居所搬遷。啟明街早年已有幾幢唐樓率先重建，但不少今次才納入重建的舊樓狀况亦差，居民房小姐坦言，由於附近不少地盤動工，見過水杯內的水震動，亦感受過樓宇微震，但亦擔心搬去別處租金貴。