中國客失蹤 九龍站豪宅失寵
在中國客追捧下，九龍站豪宅曾是「天之驕子」，九龍區十大呎價樓王均盡在區內。不過，香港政府3年半前推出買家印花稅(BSD)，大幅削弱中國客購買力，加上高鐵遲遲未完工令高鐵效應失靈，令區內二手豪宅屋苑無論價量均大不如前，今年首季九龍站一帶六大屋苑僅錄18宗二手買賣註冊登記，當中指標屋苑凱旋門及天璽更是「零」買賣，為近年罕見。
另凱旋門上季平均二手實呎僅為3.02萬港元，維持2011年第四季的水平。
綜合中原地產研究部及土地註冊處顯示，2008年即使出現金融海嘯，當年九龍站一帶五大屋苑，包括九龍站上蓋的凱旋門、君臨天下、擎天半島、漾日居及鄰近的港景峰合共錄得578宗二手買賣登記，至2009年及2010年，隨着2008年發售的天璽開始出現二手成交，連同天璽內的六大屋苑當時分別錄708宗及858宗二手買賣登記，平均每月登記量達逾71宗。
不過，直至2011年，香港政府開始推出針對中國買家的樓市調控措施，包括限制非香港居民按揭比例、停止房地產投資移民等措施穩定樓市後，一向受中國客追捧的九龍站六大屋苑二手登記量便降至461宗(圖1)。
其後政府更在2012年10月推出買家印花稅，大大打擊中國買家到港置業，令2013年九龍站六大屋苑註冊量進一步跌至只有148宗，期後2年雖稍為回升，但仍保持於不足200宗的水平，可見中國買家到港置業速度放緩，對九龍站一帶交投影響深遠。及至去年底，香港樓市更遇上調整期，整體二手交投更一度創下歷史低位，九龍站交投更雪上加霜。
據統計今年首季六大屋苑合共僅錄18宗的二手註冊，平均每月只有6宗，只是2010年平均每月註冊量逾71宗的8%，凱旋門及天璽兩大指標屋苑更罕有地錄得「零」買賣登記，料為歷史上首見。
在缺乏購買力支持下，近年九龍站主要屋苑樓價走勢遠遠落後於大市。中原地產研究部資料，以凱旋門去年第四季買賣登記量計，期內平均實呎30,217港元，雖比第三季的27,413港元上升，但由於上述2季每季均只有兩宗二手註冊，金額升幅受成交單位質素影響的機會甚大；上季所錄得30,217宗，更只與2011年第四季的30,279港元相若。
事實上，凱旋門按季平均實呎，於2011年第三季至2015年第四季止(今年首季並無錄得二手註冊)，均介乎約2.6萬至3萬港元之間徘徊，反映該屋苑之樓價在期間並無大上落。
若對比中原城市領先指數CCL，CCL最新報128.34，比2011年底的96.68高出32.7%；九龍區最新樓價指數則為137.92，比2011年底的95.52 高出44.39%；大型單位樓價指數最新報133.03，比2011年底的114.30高出16.39%。
換言之，凱旋門在過去4年多的時間，樓價走勢無論相對於大市、整體九龍住宅及整體大單位表現都有所落後。
中原豪宅高級區域聯席董事余倫鋒表示，早年九龍站交投暢旺時，中國客佔該區整體買家約四成，另有約一成為海外華僑，以及約一成買家以公司名義登記，但隨着香港政府於2011年調低非香港客按揭成數上限，加上停止購買物業作投資移民，令中國客入市數目大幅減少；期後，政府再推出買家印花稅，更令非香港客近乎絕迹。
明報記者 林尚民
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