合法租金須以1年固定計算 房東追收水電費不能逐租客
最好要租客自行交電費煤氣費免爭拗
【明報專訊】一位房東要將一個欠交水電費的房客驅逐出去，雙方鬧上安省租務委員會(The Landlord and Tenant Board)來仲裁，結果房東因為對房租概念的認識出現偏差，結果被判敗訴而無法將該房客驅逐。
有租務委員會前法官建議，可以引用房東利益受損的條款，或者與房客在水電費上簽訂明確的自付條款，如果出現糾紛，就以非追討房租的方式去小額法庭解決。
這宗案例中的房東JM與房客DDJ簽訂了租房合約，商定每月的房租是800元，此外雙方還達成協議，由房客支付水電費。
通常情況下，房客都是每月再多支付200元便了事，但當實際水電費用超出這200元時，房東便要求房客多付一些錢。在2015年11月的時候，房東要求房客交400元作為水電費。
而從11月1日至2016年2月29日這段時間內的水電費，該房客都沒有交。於是房東給房客下了一張「逐客令」，要求對方在1月17日之前離開。雙方紛爭不下，只好交由租務委員會裁決。
委員會引用租務法的條文稱，「房租包括所有由房客支付給房東的費用，以獲得居住在一個出租單位，以及獲得所有由房東提供給房客的租住服務、事務和設備的權利，而無論有沒有單獨的服務、事務和設備的收費。」
由此來看，租客交水電費也屬於交房租的一部分，但是租務法Sections116-119還明確地規定，房東只能在租客每租住12個月之後才能增加一次房租，而且還要提前90天向租客提供一份書面通知。可以說，租金在這12個月之內是固定的。
而每月都有變化的水電費就與上述原則相衝突，因此就不屬於「房租」。因此此案中合法的房租數額應為800元。而且從過往租務委員會處理類似個案時所遵循的原則來看，水電費並不包括在房租內，房東不能以此為理由驅逐房客。
此外，Section 59(2)條款寫明，「逐客令」必須寫明拖欠房租的確切數額。而本案中的水電費每月都在變動，因此不能算作房租的一部分。
有鑑於此，租務委員會判定房客已經交足800元的房租，房東不能驅逐房客。
對於此案，曾擔任租務委員會法官的時安迪表示，此案中的房東引用了錯誤的法律條款，所以被駁回。
「他可以引用房東利益受損的條款，說房客不交水電導致他的利益受損，那樣反而會得到法官的支持。另外就是要去小額法庭打官司了，那樣也可以，但還是不能把水電費當作房租。」
曾啟榮律師也表示，由於現在電力和煤氣的加價很快，以前定下的固定房租往往跟不上這樣的變化，所以許多房東都是與房客另外簽署協議，由房客自行支付水電氣費。
「電力和煤氣是跟人不跟屋的，租客和水電公司自己簽合約，如果簽交電和煤氣費，這兩家公司自己會和租客交涉，如果還是不交，那就是斷電斷氣的問題了。水比較麻煩一些，是跟屋的。」
