港大研究﹕25年146項目僅65完工 綜合發展區10萬單位被凍結
【明報專訊】政府多次表示本港住宅用地不足，需全力覓地建樓。香港大學一項研究統計1990年至2014年間146個綜合發展區住宅項目，發現僅65個完工，佔整體45%，推算近10萬個單位被「凍結」。港大學者指有發展商在取得綜合發展區的規劃許可後，仍重複提交申請拖延發展，但未有證據顯示發展商故意囤地。其中早於1992年劃為綜合發展區的元朗南生圍項目，發展商修訂項目多次因環保問題未得政府批准；而油塘綜合發展區項目亦達17年未發展(見另稿)。
發展局回覆稱，政府一直密切留意綜合發展區的規劃及發展情况，並定期檢討，現時未發展的綜合發展區用地正處於不同規劃階段，例如相關發展商正作土地整合、詳細規劃研究或擬備總綱發展藍圖，亦有部分綜合發展區位於政府規劃研究範圍內，需待研究完成後才可發展。
港大房地產及建設系研究團隊獲中央政策組資助，花了兩年時間分析本港自1990年至2014年10月底這25年間，合共355個綜合發展區項目，當中146個包含住宅項目。研究發現，該146個項目內，只有65個是已竣工及入伙，佔整體不足一半，共提供約10.2萬個單位，但若全數落實發展，則可提供約20萬個單位，即變相有近10萬個單位因而被「凍結」。
發展商取規劃許可至完工平均8年
研究指出，65個已竣工的綜合發展區住宅項目，發展商由取得首次規劃許可至完工，平均需時8年，最長一個更需時17年。
若從土地面積計算，研究團隊發現，過去25年被劃作綜合發展區的項目，包括所有住宅及非住宅項目的土地多達724公頃，當中完工的只有278公頃，餘下446公頃拖延多年仍未發展，最長一個項目已拖延23年未發展，推算若將該446公頃全數用作興建住宅，以每公頃容納1000人的低密度發展計算，估計最少容納45萬人。
學者：部分改設計屬非必要
參與研究的港大房地產及建設系教授黎偉聰說，被劃作綜合發展區的項目當獲得政府批准規劃許可後，發展商一旦要修改設計便需重新提交申請，過程耗時，當中有部分修改屬非必要，但目前未有證據顯示發展商故意囤地。黎建議政府精簡城規程序及實施額外收費，從而加快效率。
翻查資料，由澳門前賭王傅老榕家族及恒地合作發展的元朗南生圍綜合發展區住宅項目，計劃在該處發展低密度豪宅，但因未能符合城規會27項條件，包括對南生圍濕地的環保要求，項目拖延23年仍然僵持。
謝偉銓﹕政府原意弄巧反拙
立法會建築、測量及都市規劃界議員謝偉銓形容，綜合發展區原意是希望整合細小地盤，以發揮最大社區效益，但實際上是「弄巧反拙」。他認同政府需簡化綜合發展區項目的城規程序，未來多個新發展區項目亦不應再劃出綜合發展區，改由政府主導新發展區內的規劃，相信可加快發展效率。
