Look's Asset Management Limited 創辦人陸東認為，香港樓市跌勢已成，雖然他預測港股在明年上半年「無運行」，原因之一是美國加息在即會影響市場流動性，但他認為這對香港樓市影響更大。他預料，樓價未來2、3 年將從高位下跌兩成，而當熱錢流走、按揭利率上調的情�G下，未來供樓負擔勢必加重。

息口升料熱錢流至美國

陸東表示， 「當美國息口開始上升的時候，熱錢將從香港回流美國，影響非同小可。因為香港家庭負債佔香港生產總值(GDP)比例處於歷史高位，在亞洲區亦名列前茅。目前香港的生活質素仍高，主要原因是息口偏低，在水浸銀行體系的情�G下，銀行為了增加生意，亦相對寬鬆地批出貸款。惟當美國進入加息周期，即使加息幅度不大，也可能令熱錢從香港大舉流走，屆時銀行自然會收緊借貸，金融管理局為保護銀行體系健全亦可能收緊貸款指引。因此，以香港家庭負債比例如此高的環境下，未來(負債較高的人士)可能會幾痛苦。他表示，擔心2016 年及2017 年的投資主題，其實是在資金流走的大前提下，如何可以保障自己的財富。」

第二季家庭負債佔GDP 66%

根據金融管理局數據，雖然香港樓宇貸款佔GDP 比率近年維持於44%至45%水平，未有明顯變化，惟香港家庭負債佔GDP 比率於第二季升至66%，屬歷史新高(見圖)。部分發展商洞悉樓市轉勢下跌而劈價散貨，例如會德豐(0020)近日便低價開售將軍澳新盤CAPRI，陸東認為此舉明智： 「美國加息增加資金成本，發展商正常會減價賣樓。會德豐是次新盤開盤價低於二手價，過往一定有溢價。雖然該樓盤位置不俗，但區內供應多，開售時機又欠佳，唯有平�蠸獢C」

樓價料不會如1997 年至2003 年跌七成

不過，陸東亦大派定心丸，他表示，在美國只加息一、兩次及香港失業率不會大幅上升的前提下，香港樓價料不會如1997 年至2003 年大跌七成。他認為，與當年比較，目前樓市基本面有三大優勢，助增跌市時的防守力： 「有別於1996 及1997 年的港英政府奉行無為而治、放任樓價急升，港府近年的逆周期措施做得不錯，例如早於2012 年10 月推出買家印花稅(BSD)增海外買家成本，減低國際熱錢對港樓的衝擊。第二，有別於1998 至2003 年每年平均供應3至4 萬個私人住宅，未來每年供應僅約2 萬個，供應僅穩步而非大幅上升，只要經濟穩定增長，有關供應不難消化。第三，美國沒能力大幅加息，即使香港隨美國加息半厘，按揭利率或由2 厘升至2.5 厘，但2.5厘仍是偏低，對借按揭買樓人士的供樓負擔影響有限。」

調整完後料再次挑戰高位

綜合上述分析，陸東預測樓價未來2、3 年將反覆下跌兩成，屬健康調整，調整完成後可再次挑戰高位， 「2003 年以來樓價大漲小回已近12年，未來調整2、3 年很正常。例如1993 至1995 年期間，時任國務院經理朱鎔基推出宏觀調控，加上美國加息及墨西哥爆發金融危機，令香港出現短暫資金短缺，期內樓價亦曾下跌近三成，但之後仍可突破高位。」明報記者葉創成

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