安省情況獨特樓市仍穩好 變化難測自住隨時可入市
油價跌 加元插水 央行減息齊衝擊
【明報專訊】油價驟跌、加元急挫、央行減息，對樓市會發生影響的因素最近全部浮現。阿省因油價下跌，過去一個月物業交易價量皆跌。但六位業內及金融業專家認為，全國樓市最熱的安省和卑詩省有其獨特性，受油價拖累少，加元下挫和減息反而變得有利，樓市仍會穩健上升。
安省華人地產專業協會副會長吳樹聲說：「如果自住，需要就要買，不知道明天會發生什麼會影響，如果有能力就去買；如果是投資，就要看個人喜好，要看要求的是地點好、還是出租收入好、還是物業升值的能力好。不可能 又收租又升值，政府的規例不讓你短炒，因為投資要交HST。」
滿地可銀行高級經濟分析師陳蔚純博士提醒大家樂觀中要保持警醒，因為油價和加幣的雙雙下跌，令加拿大經濟面臨很多的不確定性和風險。
六位專業人士昨日出席了明報舉辦的「2015地產展望研討會」，除吳樹聲、陳蔚純外，尚有道明加拿大信託的商業理財投資顧問楊鵬、Tridel銷售總監陳善茵、Menkes Developments Ltd. 銷售總監及Cornerstone Marketing Realty Inc. 總裁鄭啟釗和資深地產從業員蕭良杰。
楊鵬：加元明年才翻身
楊鵬表示，油價下跌之後，一個家庭一年下來可以節省到900元。
「但與此同時，阿省、沙省和斯高沙省的經濟放緩，樓市會軟着陸。安省和卑詩省則喜憂參半，兩地以製造業為主，油價跌再加上減息是利好，預計利息3月會再減 0.25%，銀行隔夜拆息的息率變成0.5%。加幣會維持0.75兌美金，明年才會翻身，利率也要到 明年才回到1%。」
在此種情況下，加拿大的製造業出口會增長，還會引入海外投資者，卑詩省和安省樓市會保持穩健上升。
陳善茵：難尾樓奇少
陳善茵則認為，樓市泡沫爆破是一種調整，它的特徵就是房價急升至市場無法承擔。1987到 1988這兩年，共管柏文的新屋價每年遞增20%，到了1989年轉折點這一年，柏文價格上升幅度甚至達到41.9%，為遏制這種急升，當年的銀行利率達到雙位數，最終市場承擔不了就爆了。
「由2010年到目前，新共管柏文價格每年遞增幅度在4%到8%之間，這是一個非 常穩健的增長幅度。增長的理由很多，包括地價、建築材料的成本和人 工，甚至 政府的政策等，但這是溫和增長，不會導致泡沫爆破。」
供求方面，目前大多區未開工或未完工的樓盤共有469個，但已經有82%售出，所以買家的 承接能力很強。
另一方面，2014年重售房屋的數量為9.2萬間，僅次於2013年。租務方面，房屋出租得很快，比過往多出15%的成交率，空置率更低於1%。
再說共管柏文收樓量，從2005年至2013年，每年的收樓數量都是在1.5萬到1.6萬之 間，2014年則達到25571間，很少聽到收不到樓和爛尾的個案。
「以Tridel為例，收樓單位2000多個，其中收不到樓的一個手掌數得過 來。由此可見多倫多市場的穩健。」
另一因素是租金的水平。陳善茵稱，Tridel的租務部門目前的定價是，中區的金融區和娛樂區的柏文租金，平均每呎3元以上；央街夾艾靈頓路地區為2.75 元至2.8元/ 呎；北約克社區是2.5元至2.6元/呎；士嘉堡社區2.2元至2.3元/呎。
鄭啟釗：買屋三要訣
Menkes Developments Ltd. 銷售總監及總裁鄭啟釗給大家提供的是挑選「筍盤」的技巧：首先是要看樓盤的交通網絡，看地鐵、街車和巴士以及私家車的道路方便程度。其次是區內可提供設施，本身是否有游泳池和健身房，周圍是否有購物商場、超市、圖書館、學校、公園和綠化地帶。第三是考慮附近的就業機會。便宜未必是「筍盤」，要物有所值，最便宜未必是最好。如將來有人要租你的樓，你就要考慮到租客日常的生活方式。
資深地產從業員蕭良杰指出，一位已退休的基金總裁認為，未來5年息口都會低。如果慎重考慮的話，買房就要買好區，那樣就算樓市跌下來，好區的房子也 不會跌得太厲害。
蕭良杰：買屋好過買股票
以灣景路夾芬治路地區的一間平房為例，89年買入價是38萬，跌到最低的時候是93至94年的28萬，但2014年升到180萬，同類的甚至200萬。一個平房可以從89年的38萬升到 2014年138萬，這就是因為地區好，同時這也顯示出，投資地產比投資股票好，你看那些當年買了北電的投資者今日如何？
