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【現下房市的不確定性】有大銀行為買家提供這一種按揭
(2025/4/11)
【明報專訊】大多區內不少建築發展商由於買家放棄訂金拒絕收樓，令致受影響建築商只有停止發展計劃，現今加拿大有主要銀行，願意為這些買家提供按簽售樓協議時的房價，提供按揭貸款。
發展商與至少一家大型銀行現今推出「統包估價」（blanket appraisals），以期在預售建築發展項目中，省回數百萬元計的已投放成本。然而有專家警告，這種估價方式雖能協助預售買家完成買屋交易，但長遠而言卻可能損害購屋者權益。
所謂統包估價，是指貸款機構採用買方簽訂購屋協議時的房產價值，而非交屋時更新的市場估價。
這種做法並非新創，但過去一年，因為許多人在2021至2022年疫情房市高位時置業，在現今房價回落下，加上利率已揚升。若房產估價低於合約價，買方便需要補足差額，否則可能面臨違約風險，甚至會遭建築發展商控告毀約。
採用統包估價，反映買家的貸款金額將高於房屋實際價值，導致其陷入「負資產」困境，房產淨值歸零。
房地產經紀公司Realosophy總裁約翰·帕薩利斯（John Pasalis）指出，建築商雖宣稱統包估價對買方有利，實質上最大受益者是貸款一方。他解釋說，銀行已提供建築貸款，若違約率過高，將導致整個項目爛尾，整個發展方案就會崩盤。
他補充，這使銀行背負數百萬元風險，故有強烈動機確保買家完成交易。
據《多倫多星報》獲取的業界消息與促銷資料，加拿大皇家銀行（RBC）正為特定預售項目提供統包估價服務，這些項目的同類型單位價格近年已顯著下跌。
RBC個人與商業銀行傳訊總監雪莉·布林恩（Cheryl Brean）強調，該行遵循「負責任借貸原則」，房產估值方法均符合監管要求。
多倫多建商薩克梅特發展公司（Sakmet Developments）與RBC合作，為其韋比市「梅菲爾德莊園」（Manors on Mayfield）41棟聯排別墅預售買家提供「統包估價保障」。執行經理安德莉亞·迪克森（Andrea Dixon稱，此舉是在房市動盪時期，給賦購屋者信心。買家無需二次估價即可完成交吉。RBC的宣傳手冊承諾「一經批准即持續有效，無需重新審核或估價」。
多倫多Alpha Appraisals估價公司總裁穆斯塔克·汗指出，疫情高峰期以每平方呎1,200至1,600美元售出的單位，現今估價普遍低於原價10%至30%。「實務中已見大量買家因估價缺口陷入財務困境，甚至考慮破產解套。」《星報》調查發現，至少130起訴訟涉及兩家建商對五棟大樓未能交屋的買家提告，其中一名受訪買家證實獲提供統包估價。
2024年3月，建商CentreCourt在經紀人答謝會上宣傳與RBC合作的五棟公寓統包估價方案，包含森林山莊、55 Mercer Residences等項目（CentreCourt未回應置評請求）。卑詩省抵押貸款經紀人亞歷克斯·龐直言：「銀行根本是在虛假估值基礎上放貸，以降低自身風險暴露。當市場裂痕浮現時，統包估價成了支撐房市的工具。」
臉書買賣群組近期更出現統包估價的轉售廣告，一則CentreCourt大樓單位的賠售貼文標註「巨虧30萬加元」，搭配警報與骷髏表情符號。理論上，統包估價能讓轉手買家免於低價估值的風險，但實際運作機制尚不明確。
帕薩利斯指出，購屋者最終只有兩種選擇：支付更多首付，或承受「緩慢失血」——背負高額貸款卻毫無資產淨值。隨著房價持續下探，銀行終將因風險過高而縮減此類服務。「當單位貶值至70萬加元時，銀行不可能繼續核貸100萬。」他警告，若建案大規模流產導致開發商賤賣，恐引發共管公寓價格崩盤與市場恐慌，這正是金融機構極力避免的系統性風險。
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