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母子聯名持有物業 兒子要出售物業遭母反對訴訟法庭
(2024/7/4)
【明報專訊】卑詩省一名男子與他的母親聯名持有位於素里的一棟物業，並讓他的母親居住。儘管他入稟法院要求出售該棟物業，遭到母親強烈反對，但他的訴求獲得了法官的批准，因為法官認為，除了出售該棟物業，沒有其他可行的選項。
該宗訴訟案的原告是旁賈尼(Rahim Ramzan Punjani)，他訴請卑詩省高等法院批准他出售位於素里72 Avenue的一棟物業。自2015年12月以來，旁賈尼和他的母親達納尼(Malek Aminmohamed Dhanani)聯名持有該物業。
根據卑詩省高等法院的法官布蘭奇(Ward K. Branch)在上周宣布的裁決，旁賈尼和達納尼聯名購買了該棟物業，讓達納尼與她的第二任丈夫(旁賈尼的繼父)同住，後者已在去年去世了。
旁賈尼在金融服務行業工作，他的母親則是一名73歲的寡婦，接受教育的程度有限，且有一系列健康問題。她作證說，她的亡夫處理了他們所有的財政事務，她一直是一名家庭主婦。
旁賈尼在出席聆訊時說，他為購買這棟物業支付了13.2萬元的首付款，至於他的母親被列為聯名持有人，是基於遺產規劃的用途和減輕稅務負擔。
他還說，除了支付首付款和交易費用之外，他還支付了所有的房貸還款、保險費、物業稅和水電費，以及自購房以來的房屋維修開支。
達納尼則辯稱，她允許她的兒子動用她出售原先的住宅所獲得的40萬元，來購買另外兩棟物業，但她的兒子從未歸還過這筆錢。
她聲稱，儘管她的兒子是聯名持有人，但這棟位於素里的物業完全是屬於她的。她還聲稱，她和她已故的丈夫也花錢修繕物業。
達納尼現與她的朋友及後者的兒子居住在這棟擁有4間睡房和4個洗手間的物業內，她還有租客居住在地庫內。
法官布蘭奇在裁決書中寫道：「被告沒有向原告支付任何租金，也沒有將租客支付的任何租金轉交給原告。」
旁賈尼告訴法庭，他再也無法負擔這棟物業的開支了，他還特別提及需要花費4萬元來更換屋頂。達納尼則說，她自己無法支付維護這棟物業的開支。
旁賈尼和達納尼在2015年以67.5萬元購買了該棟物業，但根據卑詩省的物業評估，該棟物業在2024年的評估價值已翻了超過一番，達到159.3萬元。
根據卑詩省的《財產分割法》，擁有最少50%的物業所有權的一方或多方，可要求法院出售該物業並分配收益。法院在收到此類要求時，必須下達該項命令，除非法院認為有「充分的理由」不這樣做。
在該宗個案中，法官布蘭奇認為，除了下令出售物業之外，沒有其他可行的選項。
他在裁決書中寫道：「現實的情況是，雙方均沒有意願和必要的資源來維護這棟物業。要求原告繼續為他不居住的房屋支付開支是不適當的，如果雙方都不願意或無法維護這棟物業，那麼被告幾乎無可避免地要搬家。無論原告的申請結果如何，她將面臨一定的經濟和情感挑戰。」
法官布蘭奇批准了旁賈尼要求法院下令出售物業的請求，但他在裁決書中指出，各方有權從出售的收益中瓜分多少這一基本問題，仍未得到解決。
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